低估值和竞争力肉眼可见，聊聊这家小而美的杭州本地公司_新浪财经

来源：老章价投

自从把公寓挂出去之后，最近我一直在挖掘新的股票，为年底前可能到手的约150万做准备，备选公司越多，到时才能越加从容。

之前写了申洲国际和天立教育，今天我们继续第三家——滨江服务。

其实关于滨江，我一直没什么太多的感觉，除了我这个二十余年“宋氏绿粉”的特有情结之外，还有2017年戚、朱、莫三位老板从上市公司滨江集团中以3.06亿元的低价把滨江物业装进自己口袋的骚操作不得不提，三年后的今天这部分股权价值已经翻了10倍，让滨江集团的一众中小投资者只能在风中凌乱。

那我为什么还要关注滨江物业呢？原因有二。

一是滨江服务的估值水平，实在是很有吸引力。

今年上半年1.03亿、全年预计2亿左右的净利润，公司账上还躺着10个亿现金（0有息负债），而公司昨天收盘的市值，只有40亿，此外公司未来3年管理面积至少翻一倍是非常确定的。

二是“滨江”两个字，在杭州本地就是结结实实的竞争力。

我现在居住的小区，上周末新组建的业委会发起了一次投票，以决定是否继续聘任现有物业，最后结果完全是一边倒，即把现在的这个物业给弹劾了。这两天业主群讨论最多的，就是去引进滨江物业还是绿城物业，其中有人联系到了滨江，对方说物业费的价格会比现在贵一点，业主们也纷纷表示可以接受。

因为“滨江”这两个字在杭州人心里有着不一般的独特地位，滨江在杭州做外拓、做接盘，都有了天然的优势——不说别的，就凭“滨江物业”能让二手房价更坚挺，哪有业主会不想换呢？

在本土的新房市场，滨江物业的强势程度更加令人瞩目。滨江与其他开发商合作的楼盘，不论滨江是占大股还是小股，产品操盘或不操盘，物业清一色都是滨江，例如与绿城合作的武林壹号，与融创合作的御潮府、杭州壹号院，与保利合作的澄品、君品，与新希望合作的悦潮府、海名雅园，与温州时代合作的丹枫四季、翡翠之星，与龙湖合作的东潮府、春语蓝庭，与兴耀合作的滨耀城，与旭辉合作的旭滨府，与铁建合作的古翠蓝庭，与东原合作的拥翠府等等.....至少我自己扫了一圈下来，还没发现哪个有滨江参股的项目是用其他物业的，如果你身边有的话，希望能在下面评论里补充。

不仅仅是自己参投的项目用滨江物业，一些小开发商也愿意把自己楼盘交给滨江管理，这样有利于楼盘去化，例如星漫里、海威新界等等。

除了肉眼可见的低估值和竞争力之外，我相信滨江服务释放业绩的动力也足够强，无需担心其“不藏利于股东”。

核心原因就是人尽皆知的估值差——滨江集团8倍PE，滨江服务25倍PE，这意味着把1000万左口袋的利润放进右口袋，就会为股东们“凭空”变出来1.7亿的增量财富。所以每家物业公司年报上的“非业主增值服务收入”，总是被投资者们贴上“输送”的标签，另眼审视。

但很多人不知道的是，其实可以左右腾挪的不只是收入，还有费用。根据我的草根调研，常见的做法有地产公司在造房子的时候会多采购一些材料，多支付一些供应商费用，留下来给物业公司用；还有的物业员工的工资会放在地产公司里开支（反正进进出出都在一幢楼里）等。

所以可以说，物业与地产这一对兄弟公司，腾挪“做账”的空间比我们想象的更大。至于做到哪边，做到什么程度，我不知道滨江会如何，但我能看到的是：一边是8PE，另一边是25PE；一边是散户和基金，另一边是绿城服务、杭州东业、天堂硅谷等对回报有着更高期望的基石投资者；一边减持要提前发公告，另一边当天若想减就能减；一边分红是人民币，另一边.......

正是基于以上思考，公司给的最新指引，即未来几年核心经营数据保持30%+的增长，我认为实现起来应该是没问题的。

当然，滨江服务在我眼里也存在一些瑕疵。比如公司暂时还没有任何股权激励动作，连总经理都没有股份，在我眼里，物业服务毕竟是一个拼细节、讲效率的生意，如果能把激励落实到位，员工的潜能才能更充分地释放出来，在成本节约和外拓上更有成效。从最近几年的外拓管理面积看，2018年343万方，2019年477万方，2020上半年581万方，增长倒还挺不错，至少快于在管面积整体的增长。

另外在公司财报里，物业服务的毛利占比不高，而非业主增值服务却占据半壁江山，这很容易让人联想到“输送”，而不是实打实的物业服务利润，它也是滨江服务在物业板块中估值偏低的主要原因。