朱云来：花高价买的房子，将来可能卖不出去

来源：中国地产基金百人会

按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。

“中国的城市化率已经比较夸张，多盖了三亿人住的房子。”朱云来认为，炒房人最终会发现持有房产不划算，持有的房产不增值，只有利息的消耗，维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘，届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。究竟会是什么时间跌到位？思客君也很好奇。让我们拭目以待。

“2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士朱云来出席并演讲。

　　朱云来称，2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情，疫情也提醒了很多经济学家，“经济”是一个非常精密的周转和循环系统，“突然有了一个不可抗力后，只要一隔离、一封区，经济就陷入停滞，这时你就会发现经济受到的冲击非常大”。

　　朱云来还表示，这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%，再停一个月又少8.3%，当然这是假定经济的影响程度是百分之百”，“算下来这个数字是很惊人的”。

　　谈及中国，朱云来认为，政府快速的对疫情做出了应对措施，调整得还是不错的，但总归还是有影响。

　　朱云来还提及，各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。自从2008年金融危机以后，各国都开始了长期刺激。他认为，低通胀、低利率都是因为货币放水造成的，“不断地扩大货币供应，通过贷款，钱多了利率就上不去。利率上不去，带来的很多投资使得产能过剩，产能过剩造成价格上不去，所以就低通胀”，其结果就是低增长。

　　朱云来透露，根据自己的分析得出结论，应重视提高资产的产出效率，而过度的投资会使得产出更进一步降低。“比方说一个城市，原来酒店不够，那个时候酒店投资的回报很好，大家都愿意去投酒店，收益非常好。但是新盖了十个以后，原来那个酒店的生意就越来越不好了，它原来是优质资产，最后也变成非优质资产了，这就是投资过度的潜在风险”。

　　朱云来强调，一方面，短期肯定要积极地纾困，用积极的政策来保持经济的稳定，特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是，总讲高质增长，什么是高质量？说到底是经济的效率最高，同样的资产，产出的回报最高。

　　“财富是什么？财富是你可以持有的一种有价值的东西，未来可以支撑你的生活，未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低，你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”，朱云来表示。

　　朱云来最后强调，应该尽量增加居民收入，提高消费需求，“扩大内需主要是靠提高收入，没有收入就不可能（增加消费）”。

　　而是否需要如此大规模的投资？朱云来称，至少不是一个唯一追求的目标。

1

钱总是在逐利，总要找机会

金融的话题，确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。

所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。

因为实体，其实从投资赚钱的角度来讲，我想投资人是不会管虚和实的，你只要赚钱，他一定投，你不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。

因为投资总是高，大量投资，投资多了，不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。我先简单说这些。

我想讲讲我的几点基本理解：

首先，你要深刻理解什么是市场经济，如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，这个本身已经自然形成了经济。

你现在说每一个参与的主体，也会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则应该是没有直接的关系，你平常原来已经形成一套规则，按照这个规则。如果不按照这个规则，本来就应该做某种解决的，或者你规则错了，你把规则改了，或者必须应该遵守的规则，才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。

这个跟规则没有关系，可能在实际生活当中，可能更希望快点发展经济，因此很容易讲形成一些项目去投，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，很多人不了解，在你贷款过程中，你创造了货币，这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱，你只要不收回这个贷款，这个钱通过经济交易过程，投资一方把钱交给了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用，又转给下一个人，所以这个钱一直在里面转，越来越多，这个钱总是要逐利，总是要找机会。

所以我们看到很多，不是说你可以脱实向虚，脱虚向实，不是这样一个规律。我们从宏观经济发展，从大的角度来看，这样的背景下，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？

这是看机会，在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会，你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时，已经又变了好多年，十年二十年了，情况变了，你怎么做？前面有住房的建设，在开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。

现在建房总量比十年前增加了可能两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。

我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们过去看到的过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。

2

脱实向虚是因为钱多了

市场经济，市场机制会决定这个钱，是钱多的问题，不是主体应该决定往哪儿去，比如合法的规定，这是原来都已经说的，你还能说做违法的吗？既然是非法的，原来有什么法该怎么管怎么管，这没有关系，在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？

其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。现在反过来说，有些投资者拿了钱，给应该投实体，回报才2%、5%，不准人家投金融，那个金融15%、20%的回报，怎么能这样呢？你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。

3

中国要走自己的路

各个国家的监管，其实我觉得总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题，但是我们自己的问题，我们可以有借鉴，但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样，恐怕我们必须走自己的路，但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。

就是你到底面临什么样的问题，你怎么样去解决它？应该在一个制度体系，原来我讲一个可能过去，需要一些顶层设计，其实这个是对之前的一些实际的做法，就是各个部门，各自为战，实际上都是根据自己的基础的情况，从底下往下做起来的一些规则。

一行三会这么多的金融领域，相互之间是有相当的密切的联系，但是你又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到很多问题，可能就很难协调。

但是这些问题，恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究怎么个管法。

要通过这些研究，形成一定的共识，要把它明确化。我们习惯于把这些规则，今天出了一个什么事，头痛医头，脚痛医脚，这些规则本身不细化。暂时解决这个问题，明天又引起另外一个问题，就看我们房屋调整政策，这三五年，这十年，改了多少回了。有用吗？每一次都改完了之后，又出来下面一个问题，农产品也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。

这都是经济的规律，我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据这个市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。

后来我在想，逐利不是说不好，是必须的，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民才能得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。

所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。不是突然一下，你认为这个领域，这个实业好，它的就要应该赚钱，其实为什么你认为好的这个实业，它的利润这么低？就说明它实际是过剩的，你要听从市场的道理，你肯定是因为过剩了，才会不赚钱。

那么你金融赚钱，当然也不一定对，但是它的原因是什么？正因为你印了这么多的钱，他们在分钱的过程中，他当然赚钱。所以这实际上是说，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚，我们讨论清楚，我们可能不能一下子做到位，这个可能很难，至少把这个问题抓到它的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计，各种市场制度。

本来是有一个比较好的体系，原来我们在说，你在出台一个制度之前，要在系统内进行讨论，后来做得好像越来越形式化了，一拍脑袋就定了，对体制要更为系统，这样对发展更为良好。

4

房子为什么会这么贵？

今天讨论所谓这个主题是实还是虚，房地产是一个非常有意思的东西，你说房地产，你问的问题是实体经济还是虚拟经济，你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？

你觉得它的实体经济，你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的，就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚，而在于你到底这个房子盖了多少，盖了有什么用，到底能不能买得起这个房子？

你看看现在房子盖了这么多，其实根据国家统计局的年鉴，历年统计你只要算算数就知道了，现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算，已经能够支撑10亿人，实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿，你说这叫库存吗？是什么库存？是在开发商手里还没有卖出去的，卖出去的就不是库存了吗？

或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。

所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下的大约一万，一万块钱买一个一平米六七千，将近一万的，现在可能更高，按照统计平均的概念来说，老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子，房子为什么会这么贵呢？

就因为你纯粹的金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高，问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。

所以这显然是经济里面扭曲了。短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。

最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

到那时候，价格会调整，绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。

所以要看到实和虚都在一起，说到底是一个经济，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，不可能，经济学就是一个，确实实际上金融的过程，是说经济里面的一部分，但是确实是很重要的一部分，是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去，去促进经济的发展。所以从这方面来讲，对经济促进作用很重要。

5

增长质量比增长速度更重要

所以现在我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次，总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会越来越多的问题，所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了，也是应该是一个系统总结，修复，然后改变。

因为其实我们政策大政方针其实早也定过，我认为是挺正确的，就是你要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。

所以我觉得这也是很好的例子，而且其实某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占得也是非常之大的，我们看了一下，大概从广义一点的，包括所有的建筑，占了经济至少是1/3甚至更多。

所以应该说这个比重是比较大的，问题是比较重的。怎么才能调整好，恐怕增长速度应该不是那么重要，相比我们的增长质量，如果我们增长速度很高，但是增长的质量是不高的，甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的，那我们宁愿首先关注的是增长质量，谢谢。

“我们的经济长远看潜力巨大，需要一点耐心和时间，所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整，这样未来国家会走得更好。”金融专业人士朱云来在在以“财富助力航运贸易金融创新”为主题的2019中国财富论坛上如此表示。

▲金融专业人士朱云来在论坛上发言。

以下为发言实录节选：   

发展经济和科研要多一些耐心

现在，世界各国普遍都存在焦虑。这很自然，因为这是经过一个相对比较长期的快速发展过程之后出现的系统性问题。经历了相对快速又复杂的发展之后，世界经济出现了问题，从而出现重新的审视与谈判，其中也包括贸易战。

世界各国自从2008年经济危机以后，一直采取系统性的信贷扩张，宽松的金融政策。这种短时间内系统货币迅速增加的现象，可能在至今为止的世界历史进程中第一次出现。这种方式在一开始的时候也许很管用，它刺激了发展、投资，的确使经济得到一定程度上的增长。然而，它带来的结果一直也没有得到系统性的恢复。从股票指数来看，现在的情况貌似超过了2008年的水平，但是如果把通胀等因素考虑进去，还原成真实价格的话，可能离恢复到08年之前还有一段路。

世界经济虽然看上去普遍呈现低迷，找不到新的方向。但我们也不必过于焦虑，要在遇到问题时不断系统审慎总结经验。现在我们已经做了很多的事情，比方说改革开放、去杠杆、重视科技发展与创新等，我觉得这些都是对的，但是它们要起作用也不会那么快，要多一些耐心。

新增加的资本投入对科研进步是有好处的，但是资本也不是越多越好，科研进步需要时间，需要慢慢理解，更需要科学的思考。对科研体系系统设立和资本的管理，也需要很科学。设立什么样的项目？投什么样的项目？这些思考都需要建立在系统性的、科学审慎的科研投资体系基础之上。欲速则不达，做不好的话甚至可能产生“劣币驱逐良币”的效应。

创新肯定是对的，但是创新的成功率是一定的，不是说百分之百都能成功。比如说科技，比如说AI自动驾驶，大家想象一下，如果我坐在车里，一切自动行驶，这很好。但是以我过去做科研的经历，这些不是一两年能做出来的。因为要达到万无一失的标准，是很不容易的。一滩泥水溅上来，可能就会造成自动驾驶的一些偏差。因此，这需要我们有耐心，经过精准测算、系统考量、反复测试，最终再出现一个优秀的成果。

贷款也是同样，放出来了，最后是否能盈利或者收回成本也不是一天两天就有结论的。在已经采取的措施和考量之外，在市场试错的过程中不断反思总结经验、系统性梳理方向，去找到更有效的投资。这些思考也适用于经济发展的考量，以及解脱忧虑。

建立系统的社会保障体系和养老基金很有必要

除了国家忧虑，那我们个人的忧虑就是个人生活费用是否足够，收入是否会提高，而到底是消费还是投资，就是个人财富管理的范畴了。

经济发展的目的最终是落到个人身上的。每个人的生活成本多少？吃饭、租房子花多少钱？价格水平是否在收入水平的合理范围内？养老需求是否有足够的钱去支撑？退休后的钱是否维持生活？还是要放下一些焦虑，系统地总结梳理，找到科学有效的路径实现这些目的。

很多人对养老问题很焦虑，还有一些人现在的基本生活还存在问题。我们真正的生存需要和养老需要，在经济现状里的投资规模占比是很小的。据统计，老百姓的收入在30-40万亿左右，而整个经济规模是80万亿以上，也就是说经济收入中有一半来自于老百姓的收入，而这个收入的三分之二被用于消费。

在养老层面，目前我们有2亿的退休人口，他们的平均生活成本是两万，也就是4万亿一年。我们一年的固定资产投资是60多万亿，按照现在的平均生活水平建立退休人口的养老保证基金的话，什么样的回报合理呢？4万亿除以8%是多少？50万亿。也就是说50万亿就可以把退休人口的养老基金建立起来，而且只需要做一次，当然以后每年还有新增的退休人口。

在现在的经济状态下，系统地去考虑和梳理过去的状况，关注建立系统的社会保障体系、养老基金，以及科学有效的科技创新，都是必要的。

复杂的市场方式，是起到整个经济发展资源优化、投资优化的最好效应

其实发改委一直会做项目评估、项目规划等工作。只是说可能到了一定的经济发展阶段，大家都觉得可以多创造点货币，可以发展得更快一点，觉得可能看得已经很准确了，但是有时候要系统化地考虑问题，这不是一个、两个项目的问题。市场经济是一个相对需要系统性思考的问题，你投入一个新的项目，动辄一个项目上千亿，这个上千亿带来的经济效果怎么评估？包括很多上市公司在内，进行的都是一种市场评估，综合各种因素。现在我们从追求高速发展转向追求高质量发展，那为什么不追求高速发展了呢？这个高速度如果说是能达到的同时能维持科学审慎的系统机制又有经济效益，那谁不想做呢？当经济发展到一定阶段，客观世界在改变，调整的依据是社会效益要最高、收益要最科学合理。

刚才有一个分析，现在中国跟1978年以前的计划经济相比，市场化经济有了长足发展，但是如果从另外一个评估进步的角度出发，进行更细致的分析就会发现现在市场化程度到了多少。总体来讲，什么是市场化机制？如何通过客观的市场试错的机制，找到一个相对正确的度和方向？哪些事有偏差、可以如何科学有效地进行调整？通过复杂的市场方式，能对整个经济发展资源优化、投资优化起到最好的效应。否则的话，即使有大量投资，投资以后也可能会发现没有什么用，或者结果远不如预期，跟这个投资相比，将来的运营成本、投资收益以及最终的回报可能都不容易实现目标。

人的进步，最大的局限性就是自己的想象力

一个民族的创新力，像我们这些从数理化工程、物理系统里走出来的人，是要讲知识基础系统严谨的。而从文化层面，你的想象力、你有什么样的思维经验、思维方式也很重要。从古希腊时期到现代的西方政治，从康德等西方古典哲学家到我国的古代诸子哲学等，发明创新从某种意义上讲是没有限制的。人的进步，最大的限度就是自己的想象力。想象力能达到什么高度，你也许就能达到什么高度。大家应该解放思想，应该及时、敢于想象。同时，科学的系统论证，严谨的知识基础可以让进步更扎实有效。

就像刚才讲的投资问题，投资项目的论证，我们有没有足够扎实的论证？有没有足够的系统证据客观审慎地去评估这个东西对不对？另外，可能你当时的判断会有误差，去年看觉得挺好的东西，到今年看可能没有那么好，那是不是要调整？或者有些过去看不清楚的，觉得没有什么希望的事情，到现在看又有了新的转机。这就是市场的活力和随时调整的作用，也是市场机制的道理。

中国应按照哪个制式去全面推广高铁？这需要系统论证

实际上，高铁技术过去的标准速度是250公里/小时，而2002年的时候，上海磁浮的高铁已经达到400公里/小时。当时据说有一个议题说新的高速高铁跟过去传统的铁路要兼容、接轨，所以最后还是建了轮轨式的高铁。

磁悬浮、无摩擦的技术本来非常先进，而且速度量级也差了一倍，从250公里/小时可以升级到500公里/小时。但反对它的理由是太贵——3亿一公里。当然，3亿包括了上海试验线路和全部早期的试验费，其实真正的建筑成本大概是1亿多，跟轮轨式的高铁没有什么区别。现在一转眼，十八年过去了，新的东西又出来了，新的磁悬浮可以达到600公里/小时，超级管道甚至可以达到1000公里/小时。超级管道实际是真空技术，再加上磁悬浮、无摩擦的悬浮，再加上超导，这个技术完全不可同日而语。

为什么速度很重要呢？当年高铁其实是日本早期新干线的技术，德国、法国早期的实验能达到每小时200多公里，而日本实验室在六十年代初就达到了。因为日本的国土尺度比中国小，所以日本从北海道到东京，以200公里/小时的速度，三小时足以到达。

为什么三小时的经济圈很重要呢？早上从北京出发坐高铁，如果我们坐磁浮的话，中午十二点在上海吃饭、约工作会议，下午回家，晚上回家吃饭，一天可以走一个来回，所以是三小时经济圈。以我们现在250公里/小时的速度，从北京到上海要五六个小时，完全变成了来回要两天的概念，这是一个重要的差别。

然而，在日本，200多公里的技术就实现了中心城市之间三小时经济圈。如果要在中国实现全国三小时经济圈，300公里/小时也做不到，北京到上海一千多公里，要500公里/小时的速度才够。

那么现在中国是要按照哪个制式去全面推广铁路呢？用250公里/小时的，在一些局部区域还是可以的，但是远距离显然不够，因为我国幅员辽阔，从北京到广州距离2500多公里。建设铁路要考虑尺度和密度的问题，在北京到上海这一块平原上，大概集中了中国数亿人口。所以交通的布局、使用，还是要跟实际情况相结合，还是要系统论证。

我们正处于一个比较焦虑的时代，其实国家已经取得了很多建树，不需要那么焦虑。现在大多是高速增长的焦虑，如果去掉这个，国民可以平淡、平静很多。其实我们的经济长远看潜力巨大，需要一点耐心和时间，所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整，这样未来国家会走得更好。

来源：大众创业万众创新

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责任编辑：梁斌 SF055