谈我对物业股的一点看法

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来源：老章价投

2019年以来，物业服务板块当属市场中光鲜亮丽的一角，碧桂园、雅居乐、中海、保利、新城、滨江、奥园等旗下物业服务公司先后登陆港交所，它们的股价少则翻一两倍，多则翻了四五倍，收益之肥美很难不引人侧目。

我因为投资地产股，自然也免不了常常被问及物业股，今天就在这谈谈我的看法。

毫无疑问，物业服务这门生意确实有它的诱人之处，轻资产、无存货、无有息负债、几乎永续经营，还有一个粗胳膊的“爹”每年源源不断送来新的合同面积，让它们的业绩像火箭一样增长——这一点，正是人们垂涎物业股的最核心逻辑。

但物业服务生意也有它艰难的一面，比如难以实现“同店增长”、收缴率不尽人意、物业费价格受管制等，因此不少存量老小区的物业服务商都挣扎在盈亏边缘，有的还要靠开发商每年补贴数十万乃至上百万才可维持。

从挣钱的角度，可以这么概括其特点：新项目的利润厚、老项目的利润薄；刚需大盘的利润厚、改善豪宅的利润薄；服务粗糙的利润厚，服务精细的利润薄。

眼下的物业股，（市值/2019归母净利润）已动辄五六十倍，现在的投资价值如何，今后3年还能涨1倍、2倍、3倍吗？你要问我，我真的不知道。

不过我有一个观点，想旗帜鲜明地表达出来：我现在持有融创中国和中国金茂，作为一个小股东，我希望他们的物业服务板块永不分拆上市！

我想，恐怕99%的融创金茂投资者都不会给我投赞成票，毕竟地产公司一直被偏见所包围，三四成的利润增速却长年只对应着六七倍的市盈率估值，其最主要的一个原因就是人们认为通过地产开发赚来的钱是“非永续”的且很快就要玩完的，那么，只要把公司其中那部分“永续”的利润分拆出来（物业管理、停车收费、精装修拎包入住服务、验房服务、二手房经纪业务等），单独上市，立马会受到市场热捧，享受到五六十倍的市盈率——整体市值变得更大了，这有什么不好呢？

“不好”的地方在于，融创或金茂的物业服务一旦分拆上市，就有无数的投资者和投行分析师整天环绕在你周围嚷嚷着要业绩增长，公司到时候也不得不考虑如何增收降本，把财务报表做得更好看。

然而，物业服务应该和所有上市公司一样，追求利润增长或财务表现吗？我不这么认为，如果我是决策者，所有考核机制的制定都会围绕着业主满意度，而绝不是财务盈亏。

因为物业服务赚来的这小两个亿的利润，只有地产开发利润的1%-2%（有的还不到），完全就是“蚊子肉”般的存在，放到整个集团根本不值一提，光是境外发债一两个月的汇率浮动，就能让物业服务辛辛苦苦一整年的回报全部付诸东流。

但与此同时，物业服务的重要性又是不言而喻的，它是在房屋交付后对于业主服务的延续，极大程度地决定着购房者的居住体验。

所以我认为，开发商必须做精做好物业服务，尤其对于融创、金茂这样以高端楼盘开发为主的，更应不计成本的做好。只有赢得了业主的口碑，他们买下一套房子时才会非你不选，才有可能在亲朋好友面前极力推崇你，以至于五年十年之后，你造的房子可以非常豪气的比隔壁楼盘贵20%。

你看，如果以集团长期品牌价值的最大化作为一切决策出发点，算这笔“大账”，就会发现追求物业服务的短期财务表现和那微不足道的利润增长，那真是彻底搞错了方向——当你哪天为了迎合投资者和分析师，考虑不再给业主们在架空层提供舒适的会客区、免费的咖啡热茶、24小时的健身房、每晚开放的影音室、孩子们向往的室内儿童乐园时，当你打起了节省人工成本和运营能耗成本的主意时，芝麻是如愿被你捡到了，但西瓜恐怕要被别人抱走了。

好在，孙宏斌对此的认识是深刻而清醒的。早在2015年，老孙在接受采访时就曾表示“物业拆分上市是荒唐的做法”，“虽然融创也在加大物业服务，但不是为了上市获得资金，而是为了更好地做好服务”。

到2018年9月，融创服务的合同管理面积已经超过1.3亿平方米，这个规模要是分拆上市，少说也可以坐拥一两百亿市值，如果还能再帮忙卖个车位、做个案场保洁或帮助咨询设计，那就更往大了去了。

然而面对投资者年复一年的追问，老孙从来不为所动，其定力令我深感钦佩，希望这份坚守还能延续下去。（当然，这并不容易，毕竟物业服务的高管们肯定无不热切盼望着拆分，香港的投行和中介机构们也会不停在耳边吹风）

或许有人会说，物业拆分独立上市能有助于公司获取更多的第三方业务，做大物业服务规模。那我再补充一个观点：作为小股东，我不希望融创和金茂物业去做外拓，因为那是蚊子肉中的蚊子肉（碧服保利等的外拓占比也只有10%左右），啃食它们完全没有必要，要是做得多了，反而会得不偿失，稀释自身的品牌价值。

（除非像万科那样，在物业服务领域有着更远大抱负，还在珠海横琴尝试“物业城市”新模式，那另当别论。）

我始终认为，物业服务与地产主业应该保持一致的调性，若公司以高端产品见长，物业服务不妨就走精英化、圈层化、小众化的高逼格路线——如果你想享受金茂的物业服务，那对不起，你只能掏钱买一套金茂府，没有其他选择了——这才是最终极、最理想的境界，而向外争取物业服务的规模增长，换取一些蝇头小利，在我看来没多大意义。      

因此，我会长期跟踪观察各地产商的物业服务质量，但我应该永远都不会投资物业股，这就是我个人对此的一点看法。

重要说明 

本文为个人投资记录及商业分析，其中观点可能充满了我个人的偏见和错误。

对于任何股票在未来一个月、半年或一年的走势，我完全一无所知，更无法预料，涨跌多少都是有可能的。请坚持独立思考，切不可依赖文中内容作出买入或卖出决策！

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