【房地产*齐东】竣工回暖，销售投资回落，资金面有所好转_新浪财经

来源：东吴研究所

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竣工回暖，销售投资回落，资金面有所好转

事件：统计局发布2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况：2019年1-12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1-11月份为下降4.5%。商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.2%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1-11月份回落0.8个百分点。

12月销售增速有所回落。单月销售面积增速转负至-1.7%，销售金额增速1.2%，环比分别回落2.8个百分点、回落6.1个百分点。从累计数据看，2019年，商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%，增速比1-11月下降0.3个百分点，比2018年全年下降1.4个百分点；商品房销售额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比1-11月下降0.8个百分点，比2018年全年下降5.7个百分点。我们维持2020年销售面积16.6亿平（同比-3%）、销售金额16.20万亿（同比+1%）的判断。

年底新开工回暖，竣工累计增速首次回正。2019年全年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%，增速比1-11月回落0.1个百分点，比2018年全年下降8.7个百分点；单月新开工面积同比增长7.4%，增速比1-11月回升10.3个百分点。竣工数据看，2019年1-12月，房地产竣工面积同比增幅为2.6%，年内累计增速首次回正；竣工单月同比增幅为20.2%，增速已连续5个月为正。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求，利好物业管理板块。我们维持2020年新开工-5%、竣工+10%的增速预期。

投资增速保持高位，但回落趋势不变。2019年1-12月份，全国房地产开发投资13.22万亿元，同比增长9.9%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。我们判断2020投资增速呈现回落趋势，维持2020年全年5%增速预期：1）19Q3土地市场开始降温，递延付款下导致土地购置费惯性回落；2）开竣工增速持续收敛，施工面积增速进入下行通道，后续施工投资贡献度或有下降；3）19年投资增速基数较高。

四季度无限制融资政策颁布，资金面有望迎来改善。2019年1-12月，房地产开发企业到位资金累计同比增长7.6%，较1-11月提升0.6个百分点。从结构上来看，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计增速均有回升，分别为4.2%、10.7%、15.1%，较1-11月份分别回升0.5个百分点、0.7个百分点、1.2个百分点；国内贷款回落0.4个百分点至5.1%，房企融资回暖更依赖于销售回款。居民端，2019年12月，首套房贷利率环比下降1bp至5.52%，下半年来首次呈现利率回落趋势。

投资建议：预计2020年政策和市场都将趋于平稳，未来房企比拼的核心赛道在于效率和布局，而非纯财务杠杆。未来房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。持续推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。