【头条研报】居民还能承受房子多大的上涨？

　　问：居民还能承受多大的房价上涨空间？

　　答： 居民可以承担的房价上涨空间有限，存在下列3点主要原因：

　　1、房价对消费的挤出效应占据主导

　　2、消费下降拖累经济增长

　　3、经济放缓增大违约风险

　　正文：

　　居民难以承担房价继续上涨

　　一、房价过高增大违约风险 

　　1、房价对消费的挤出效应占据主导 

　　房价上涨对居民具有财富效应和挤出效应：房价上涨增加了有房居民的净资产，但也增加了改善型和刚需的居民未来的负债压力，使其消费减少。

　　2008年之前，个人购房贷款与居民可支配收入之比和社会消费品零售总额同比增速均上升，说明房价上涨提高了居民的净资产，增加了消费能力，财富效应占主导。

　　2008年之后，个人购房贷款（2017年后个人购房贷款中加入了我们测算的流入房地产市场的贷款（非房贷））与居民可支配收入之比持续上升，而社会消费品零售总额同比增速持续下滑，说明房价上涨提高了居民未来的负债压力，减少了消费能力，挤出效应占主导。

　　2008年之后，个人购房贷款（包括流入房地产市场的贷款（非房贷））与居民可支配收入之比持续上升，而社会消费品零售总额同比增速持续下滑，说明房价上涨提高了居民未来的负债压力，减少了消费能力，挤出效应占主导。

　　2、消费下降拖累经济增长 

　　2010年到2017年，消费支出占GDP比重从48.45%上升到53.62%，同比拉动作用为上升到5.34%，今年二季度消费对GDP当季同比贡献率提高到79%，消费支出对经济增长的作用日趋重要，但2010年以来，社会消费品零售总额同比增速却持续下滑，拖累了经济增长。

　　3、经济增速放缓增大违约风险

　　居民部门可支配收入与GDP之比上升到62%，若经济下滑，居民可支配收入大概率也将下滑。可支配收入下滑对于高杠杆购房人群将形成致命打击，无力偿还房贷的人群被迫抛售房产，造成房价下跌，若形成一致预期，极有可能形成多米诺骨牌效应，造成房价大面积下滑，甚至引发金融危机。

　　二、人口结构亦不支持房价上涨

　　上述章节考察的是居民部门整体的债务压力，可支配收入可以在一年内清偿所有债务，债务压力似乎比人们日常感受要小得多。我们认为主要原因有两点：1、购房贷款占债务存量的大部分，而实际承担这部分贷款的人群数量仅占全部居民部门的小部分；2、房价上涨加大了刚需未购房人群预期的债务压力，相当于有一大部分潜在购房贷款。

　　由于房屋刚需人群数量没有可靠的统计数据，我们使用年龄结构来比较各国房价上涨空间。一般情况下，20-40岁是主要的购房刚需人群。

　　目前中国20-40岁的人口占30.5%，2007年美国20-40岁人口占27.2%，1985年日本20-40岁人口占27.6%。美国与日本房地产泡沫破灭前夕，购房主力人群占比都在27%左右。从三国人口增速看，中国目前人口增速放缓，日本人口增速在1985年后开始放缓，美国较为稳定。

　　总体上，中国的人口年龄结构与增速与1985年前后的日本相似。1985年后，日本经济和房地产在经历了最后一轮“疯狂”后，泡沫破灭。中国目前也面临人口老龄化问题，主力购房人口数和总人口数都开始下滑，未来房地产有效需求将下降，居民可以承担的房价上涨空间十分有限。

责任编辑：郭春阳