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原创 证券时报 张一帆
“万科今天的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任何借口，目前正制定管理团队增持股票计划方案。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万科2023年度股东大会上首次发言，对万科股价波动问题予以回应。
提振股价最关键还是把公司做好，作为应对，郁亮分享了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的”。万科明确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。
图片源自时报财经图库
万科转型“一二三”
在市场下行阶段，万科亦面临压力。
2023年，万科虽然实现销售规模仍然保持在行业第二，但是受结算规模和结算毛利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度，公司净利润同比下降46.4%，在今年一季度小幅亏损3.6亿元。与此同时，资金存量、现金短债比等指标也出现下行，作为结果，2023年度万科股价跌去约四成。
“提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：
“降负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；
“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；
“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
进一步看，郁亮将“一揽子方案”拆成“两个阶段”，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
其中在瘦身阶段，郁亮明确，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。
“瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总结道，“当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努力。”
大股东再发声支持
在股东大会上，万科大股东深铁集团再次重申了对万科的支持。
“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁，在房地产新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。
就在股东大会召开前，4月30日上午，万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的发行过程中，深铁集团对其认购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”
辛杰表示，目前中金印力消费REIT的扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。
对于万科的未来，辛杰表示，股价涨跌受多种因素影响，深铁集团秉持长期主义，不会因市场波动而动摇。中国经济长期向好，房地产行业仍有机会，老百姓需要好房子、需要万科这样的专业化公司。
“深铁会督促万科，积极把握行业变革趋势，以科技创新发展新质生产力，建设好房子、提供好服务，做到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实现长期健康发展。” 辛杰总结道。
一揽子方案正在落实
加强大宗交易和股权交易工作，回款 300 亿元以上；两年削减付息债务 1000 亿元，推动融资模式转型；做“好产品、好服务”；推进组织精简高效，压降管理费用。
一季报显示，万科明确的2024年四大重点工作正在一一落实：
今天（4月30日），万科旗下中金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，所筹资金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其中深铁集团，通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%。
开年首季，万科已实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。
一季度，公司境内新增融资的综合成本为3.33%，同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型；
2024年以来，公司南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开展组织调整，对区域内城市公司进行整合重组，相关调整有助于促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率。
在会上，公司总裁祝九胜回应融资进展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好转并充满信心。
承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
责任编辑：杨红卜
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