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来源：环球老虎财经app
友邦人寿持续加码内地不动产，刚开年，就以24亿元的价格接手了凯德投资旗下博瑞大厦95%的股权，而两年前以20亿元购得博瑞大厦的凯德投资则从房东变成了物业。
继2023年初完成上海北外滩友邦金融中心综合地产项目投资之后，友邦人寿再度大手笔收购优质不动产。
1月31日，凯德投资公告称，公司将重构北京凯德·星贸项目资本结构，其中95%的股权出售予友邦人寿，凯德投资仍保留其余5%股权，交易总对价近24亿元。
而这座近百米高的大厦的股权变动也牵出友邦人寿“进军”不动产的野望。
从“分转子”落地后，友邦人寿就开始大手笔布局内地不动产，先后斥资82.3亿购得上实中心、上海金创大厦等沪上优质不动产。此次大手笔收购位于北京朝阳区CBD的博瑞大厦或意味着友邦人寿拉开了“进军”京畿优质不动产项目的序幕。
三度易主的大楼
近日，凯德投资公告称，公司将把北京凯德·星贸项目95%的股权出售给友邦人寿，交易总对价近24亿元。交易完成后，凯德投资保留其余5%股权，将为该合资公司提供资管服务，获得经常性费用收入。
这是继上周8.42亿元出售北京朝阳区东三环附近的凯德MALL·双井购物中心后，2024年凯德投资再度出售旗下资产。
作为新加坡最大的全球房地产投资管理公司之一，中国区一直是凯德集团的重仓之地，从1994年第一座办公楼上海百腾大厦作为起点，到2004年中国第一座来福士上海来福士广场开业，再到“综合体战略”，凯德集团发展迅速，目前在中国40多座城市管理200多个项目，管理资产超2800亿。
不过，从近几年的资本动作来看，凯德投资或正在经历范式转变，投资重心从传统商办逐渐转向产业园区、工业及物流地产和数据中心。
2021年，凯德一把向平安人寿出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为467亿元人民币，而同年凯德以36.6亿元收购了位于上海市闵行区的超大规模数据中心。
在不动产投资“换道”的同时，凯德投资也获得私募基金管理人资格，成为少数在中国获得私募股权基金管理人资格的外资企业，并已经官宣募集了3支人民币基金。
据了解，此次交易的项目标的为位于北京朝阳区CBD的博瑞大厦，地上建筑达面积为44759平方米，是凯德投资2022年参与法拍竞得的，当时耗资约20亿元，而博瑞大厦的原主人则是曾购得“明思克”号航母的大连永嘉集团。
2005年，大连永嘉集团进军北京，成立特尔特物业，取得建设大厦的相关地段。然而京畿重地，步履维艰，直到2021年博瑞大厦才建成完工，到了次年10月，就因为债务问题被执行法拍。
随着本次交易的落地，友邦人寿将成为该大厦的第三任主人。
友邦“进军”京畿
豪掷24亿买楼，不难看出，友邦人寿对不动产投资的重视。
在2020年的友邦人寿成立仪式上，友邦人寿执行董事及总经理张晓宇就曾表示，友邦在内地市场的业务内容与模式将拥有更多可能，原本没有办法做的领域，譬如投资房地产等业务，未来都有机会去尝试。
作为首家拿到寿险牌照的外资保险机构，友邦人寿热衷不动产投资的基因或传承于母公司友邦保险集团，在不动产投资方面，友邦保险集团从港澳地区起步，投资的物业包括香港的友邦大厦、友邦金融中心、友邦香港大楼以及澳门的友邦金融广场等。
其中，友邦金融大厦坐落于香港中环干诺道中1号，该商业大厦集聚了众多高规格租户，包括瑞联银行、中国民生金融控股有限公司、中国信达等。
根据友邦保险集团财报显示，截至2023年中期，其投资物业资产价值高达44.8亿美元，约合人民币320亿元，对应的租金收入为0.77亿美元。
随着友邦人寿“分转子”的落地，友邦开始大手笔布局内地不动产，目前已多次购入上海核心资产，2022年12月，友邦人寿以50.3亿元投得上海实森置业有限公司90%股权，从而将上海北外滩89街坊地产项目收入囊中，并正式揭牌为“友邦金融中心”。
友邦人寿对该项目有着“超级规划”，预计投入不超过87亿元，将这座规模约达22.5万平方米的建筑打造成北外滩新地标。
仅在4个月后，友邦人寿再斥资32亿元，收购上海金创大厦4栋物业组合，据了解，金创大厦物业组合总建筑面积约11.98万平方米，其中地上面积约8.86万平方米，土地用途为研发，土地剩余年限33年，使用期限至2056年12月30日，项目上基本都为生物医药企业。
而本次接手凯德投资的北京凯德·星贸项目或意味着友邦人寿拉开了“进军”京畿优质不动产项目的序幕。
值得一提的是，在友邦人寿大手笔“加码”不动产的背后，其业绩也在飞速增长。
近年来，相比头部老牌险企受代理人团队缩水等影响保费增长承压而言，以友邦人寿为代表的一些外资险企，却逆势增长。
数据显示，这些年友邦人寿的保费收入，一直保持在双位数增长，2023年前三季度，友邦人寿保费收入达到了511.13亿元，增速高达22.3%，首次位列行业第十，与此同时，友邦人寿的ROE也达到了18.7%，排名行业第四。
在投资效益方面，友邦人寿的投资能力稳定，近三年综合投资收益率为5.31%，在77家披露数据的寿险公司中排名第13位。
险资不动产布局“转向”
险资加大不动产项目的配置力度，源于险资资产负债匹配管理的深层次“焦虑”。一方面是险资新增的流动性要求投资回报，另一方面是符合险资久期、收益要求的资产紧缺。
经过前两年保险资金对不动产投资态度的分化，2023年开始，险资开始逐渐加大在商业地产细分领域的投资力度。
据中国保险行业协会披露的数据显示，刚刚过去的一年间，包括平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿在内的多家险企先后披露大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目。
其中，投入资金最多的当属平安人寿，2023年其实施的大额不动产投资包括北京丽泽金融商务区南区E-06地块项目，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目等，累计投资达到了254.57亿元。
而险资回归不动产的热潮在2024年继续延续，1月2日，新华保险就与中金资本一同出资100亿元进军不动产。其中，新华保险拟认购99.99亿元，该基金将直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。
不过，此轮险资的回归不动产，也呈现出一些新趋势。与险资加仓不动产形成反差的是，昔日频频占据房企“二股东”地位的险资却开始撤离地产股，选择从股东转型成房东。
比如已经连续做了7年保利发展第二大股东的泰康人寿在2023年首次作出减持动作。2023年11月，保利发展称公司股东泰康人寿减持公司股份8177万股，套现金额约为11.8亿元。
与赚钱离场不同，2021年泰康人寿通过多次“割肉”减持几乎清仓了所持有的阳光城股份，彼时的出售价格几乎是当时认购价格的一半，泰康人寿浮亏达17亿，可以说是“亏本甩卖”。
除了泰康人寿之外，中国平安、新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企也在2023年内减持了地产股。从二级市场来看，截至今年9月末，险资机构对房地产行业的重仓股数量较二季度末减少了1.08亿股，持仓市值减少26.51亿元，“撤离”趋势明显。
总体来看，险资对投资不动产具备持续的动力，但在不同时期其投资方式或将出现结构性变化。
责任编辑：杨红卜
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