凌克辞职，金地跌停

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：地产壹线 

　　1959年出生的凌克，今年64岁了。

　　如果按常规退休年纪来算，这个岁数退位，其实很是正常。

　　但市场还是投了“质疑票”——

　　10月16日晚间，金地集团公告，董事长凌克因身体原因辞职，董事长职权由黄俊灿代为行使。

　　10月17日早盘，金地集团股债双杀，股价一度触及跌停。截至当日收盘时，跌幅9.95%。

　　今日金地股价跌幅虽已经收窄至2.17%，但5.4元/股的收盘价，创下了2012年末以来的最低值。

　　1

　　一份调研报告引发的连锁质疑

　　质疑背后，因为这段时间里，金地集团并不“安稳”。

　　2个月前，一份名为《金地集团调研要点》 的文件流出，据说是12家机构和金地一起开了个内部会议后总结的，反映了金地的现状和预期。里面主要有几点：

　　1、销售端对总体判断偏悲观，且已经放弃对政策的期待。

• 全年销售预计1700-1800亿，低于去年2700亿成绩（也低于5月定的2000亿目标）。

• 基于现状，开始加大各区域销售回款促进力度。

　　2、融资端银行表现尚稳，但对金地债券抛售和换手已在进程中。

• 金地认为唯有恢复发债才有可能逆转缩表，但现实无法实现。

• 此外，对于向“上头”求助，金地不抱期待，也否认了向深圳市和广东省求助的传闻。而对于向股东求助，金地认为，大股东（富德生命保险）意愿低，二股东（福田国资）股比少，公司职业经理人特征持续数10年，没有救助基础。

• 但金地同时透露：金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。

　　3、财务端预计半年报里的货币资金将进一步减少，叠加销售不振和友商负面爆发，近期情绪还将走弱。

• 根据金地内部演算，母公司灵活的货币资金存量约150-200亿，能保证未来一年公开债兑付没有问题。

• 但同时金地也提到，后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。

• 此外，金地估计每月需应对50亿工程款、10-20亿销售税费、20亿偿债和其他，估计销售130亿为压力红线。

　　4、金地认为目前行业已十分不正常，很多运营能力差的国央企反而存活，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业非常挫败。

　　不难看出，当时的金地，弥漫着一股“悲观”的情绪。

　　2

　　销售触达红线

　　偿债面临高峰

　　而后来这两个月金地披露的数据和动向，也证实了这份调研报告的“真实性”，甚至加重了金地经营的紧张度。

　　半年报显示，截至今年6月末，金地集团持有货币资金460.8亿元，对应一年内需偿还的有息债务（短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款），约421.85亿元。且这里面还不包括应付账款、员工薪酬等。

　　另外，不完全统计，明年下半年，金地还有2只境内中票到期，余额约30亿元。境外债有一笔到期日为明年8月12日，发行规模4.8亿美元。

　　也就是说，2024年，金地还面临着一波兑付高峰期。

　　但金地相应获得的新增融资，却在减少——按半年报披露，上半年金地新发的境内债为0。整个报告期里，筹资性现金流为-115.75亿元，去年同期为-52.76亿元。

　　为了提高境内发债的成功率，金地在9月中时曾表示，第二大股东福田投控愿意为金地公开市场发行债券或中票提供担保增信措施。

　　在目前境内融资渠道受限的背景下，能获得国资股东担保或增信，有助于金地集团接下来在债券市场的筹资。

　　但是因为福田投控持股比例较低，担保的上限恐怕极其有限。且一个月时间过去了，目前还未看到有具体落地。

　　且根据金地披露的最新销售数据，今年前三季度，金地累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。其中，9月单月，实现签约金额131.0亿元，同比下降42.27%。

　　按此折算，截至3季度末约135亿元的月均销售额，已几乎触达调研报告中所提到的压力红线。

　　有机构人士和壹线君也分析过，如果销售再不好转，金地确实很难挺下去。

　　甚至，市场已经有传出：金地多个区域大规模裁员、某工地无力支付工程款导致项目停工等“小作文”。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟总结，房企爆雷前大致有四个信号：

　　信号一：因为销售业绩下滑，房企内部区域开始合并、N种形式的裁人。

　　信号二：股债双杀，资本市场开始不看好，企业的融资渠道开始收缩，同时，企业已经收缩拿地，甚至暂停拿地了，投资团队开始大规模缩编，甚至整体裁掉。

　　信号三：董事长一把手退居二线或者退休，职业经理人开始作为企业的代言人主导企业的经营。

　　信号四：宣布有一笔债的利息及本金预计无法偿还，但是，还有一个月左右的缓冲期，其实，一个月后也就官宣正式爆雷了。

　　而金地已经有了3个信号。

　　外加上同为混合制企业的绿地，已多次债务展期。舆论本就已是风雨飘摇，凌克还选择在此刻辞职，外界自然更没有信心了。

　　3

　　“灵魂人物”凌克在位已25年

　　早是超期任职

　　但，没有人能改变时代。在残酷的行业出清潮里，越来越多的地产元老都已认识到，英雄主义也未必能改变太多。

　　凌克是在1992年加入金地集团的，在他加入的初期，金地还叫：深圳市福田区金地实业开发公司，为福田区的下属企业。

　　1993年，金地取得房地产经营权，并于一年后开发了第一个住宅小区“金地花园”。

　　1998年，中国住宅商品化改革启动。同年，凌克开始开始担任金地集团董事长。这一当，就是25年。

　　他带领金地走出深圳，走上A股，开启了金地的地产黄金时代，成长为全国房企四大龙头之一，即“招保万金”的金。

　　也经历过因为踏错节奏错失机会，被挤出房企销售前十名整整12年。

　　而这期间，还穿插着创业高管相继离职、管理层震动；富德生命人寿、安邦保险与福田投控多回合资本市场争斗争夺控制权归属；凌克要约收购星狮地产并更名为金地商置作为后手棋，等一系列的人事、股权更迭冲击。

　　直到2015年之后，金地才恢复稳定——险资以财务投资为主，完全放权给凌克和黄俊灿等原金地领导班底做决策。

　　2022年，在民企暴雷的衬托下，一直秉持“平衡发展观”的凌克，带领金地在行业洗牌中挺回前十，让“招保万金”再次顶峰相见。

　　可以说，凌克之于金地，就像张玉良之于绿地。虽是混合制企业，但却有“不可撼动”的灵魂人物，带领企业走过多个地产时代周期。

　　但英雄也会迟暮。其实在今年5月时，金地原本需要选举新一届的董事长。但金地迟迟未公布董事长换届的事宜，敏感者就已经猜测，凌克要退休了。

　　金地集团17日时也回应表示，凌克辞任董事长，确实是因为身体的原因，此次宣布辞任也是经过多方充分沟通后的安排。

　　有熟悉情况的内部人士和媒体证实，董事长的退休并非突发事件，从年初就在计划，一直在准备。另有内部人士称，凌克“心脏不大好”。

　　也就是说，从5月任期已满至今，凌克其实超期任职过渡了5个月。

　　这也是他为金地集团做的最后护盘了。

现在送您60元福利红包，直接提现不套路~~~快来参与活动吧！

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：杨红卜