万科绿地都被“抛弃”了？_新浪财经

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　　来源：苗头　　

　　去年11月初，深圳五洲宾馆长江厅，开了一场调研性质的房地产形势座谈会。与会者包括万科、佳兆业、卓越、平安银行、华润信托、南方基金、中信银行、建行以及深圳房协等。

　　调研围绕三个问题进行：

　　1）结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法；

　　2）对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议；

　　3）对房地产税的看法和建议。

　　那时候，佳兆业理财已经暴雷，另外2家总部在深圳的上市房企恒大和花样年，也差不多被送进ICU，万科的死对头宝能情况也不太好，金融机构的挤兑与踩踏从个别房企，蔓延到全行业，民营房企瑟瑟发抖，朝不保夕，严重的观望情绪加剧了楼市的下行。

　　作为房地产行业的带头大哥，万科被安排第一个发言。

　　万科董事会秘书朱旭上来就说：

　　万科是混合所有制企业，已经转型为城市配套服务商。

　　与会的一位企业代表被朱旭的这个开场白吓了一跳。是民企还是国企，所有制混不混合，是房企还是城市配套服务商，这类问题在这样的场合如此正式地提出来，有这个必要吗？

　　姜还是万科辣。后来的剧情大家都知道了。在这大半年的时间里，许多民营房企真真切切感受到什么叫生的伟大死的光荣。

　　前几天，5月27日，绿地控股发公告称，将对6月25日到期的一笔5亿美元债安排展期：

　　发行人Greenland Global Investment Limited和担保人绿地控股集团正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22（ISIN：XS2016768439）持有人对拟定契约修订和豁免的同意，包括延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%。

　　如果它是如假包换的民企，展期这种事儿，实在算不上什么爆炸性的事情。放眼中国市场，非国资背景的规模型房企不面临点现金流危机，都不好意思跟人打招呼：

　　债务展期是正常，不展期是意外，已成为当下地产债市场的一个共识。

　　但是，对投资人来讲，绿地控股是被划入国企行列的。2015年，上海力推绿地控股混改实现整体上市，绿地控股由此成为上海国资系统中的多元化混合所有制企业。该公司前三大股东分别是上海格林兰投资企业（有限合伙）、上海地产（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司。截至2021年年底，前三大股东持股比例分别为29.13%、25.82%及20.55%。

　　作为绿地控股职工持股平台组建的有限合伙企业，上海格林兰是绿地控股的单一最大股东。上海地产集团与上海城投集团均为上海国资委下属企业，但二者并非一致行动人。“迄今为止，绿地控股并无控股股东，也无实际控制人。”财新网如是说。

　　从两三年前流动性危机初显，到今天选择对一笔美元债做展期安排，绿地若没有上海国资撑腰，恐怕早就暴雷了。

　　从去年下半年起，上海本地媒体人士发现，绿地的负面稿件突然大面积减少。去年底，在美元债投资市场风雨飘摇之际，绿地发行了一笔新的美元债，认购者当中出现不少有上海国资背景的金融机构，这被一些投资人解读为“坐实了绿地的国企背景”。

　　5月26日下午，绿地所有的美元债突然暴跌，而且大量机构投资者都在往外抛售绿地债券。市场很快就有消息传出，说绿地拟寻求境外美元债展期。这一下炸锅了：

　　绿地美元债价格一直保持平稳，主要原因之一就是所谓的“国企信仰”。

　　它背后站着的是国企或者说是“半个国企”啊，而且还是上海国资。

　　绿地为何要展期，而且只展期一笔？对6月3日到期的美元债，以及8-11月包括以后的美元债，绿地却表示有能力兑付。它的葫芦里装的什么药？

　　绿地把锅甩给了疫情——不知道从哪天起，再也没有人怀疑这口锅的合理性，以及它越来越大的容量了。

　　绿地管理层在投资者电话会议上说，公司的销售回款率近3年来大幅提升，去年回款率达到96%，今年一季度更高达130%，但行业处于低潮期，再加上外部疫情的影响，销售大幅下降，对公司影响非常大。

　　疫情对房地产市场造成的冲击，不只是售楼处的上门量与成交量，而是它正在影响和消灭一批又一批购房生力军——需求萎缩，预期转弱，信心下跌，即使全国上百城市密集发布“救市”新政，也无法阻止它们仨成为横在楼市面前的拉路虎。

　　绿地管理层将目前面临的困难和盘托出：

　　从3月中下旬开始，上海爆发疫情；近期全国疫情多点散发，很多城市实行阶段性居家办公政策，对绿地控股的正常运作及还款资金的准备带来严重影响。

　　一方面，4月以来，绿地全国约50%的重点楼盘售楼处关闭，当月合同销售金额为91亿元，同比下跌57%；按照目前情况，5月销售额同比降幅预计也非常大，销售回款受疫情冲击也比较大。

　　另一方面，今年一季度，绿地控股旗下单5000万元以上的大单资产，销售金额就达58亿元，很多谈妥的交易原计划在4月至5月完成交割，但是疫情影响了交易进度。很多交易不能如期进行，交割时间表未能确定，到目前为止还处于停滞状态。

　　绿地控股财务部常务总经理吴正奎把希望寄托在封控缓解、楼市回暖上：

　　此次流动性危机主要是疫情所带来的暂时性问题，一旦封控缓解，公司能按计划推进资产出售，完全有能力按期兑付将于今年8月至11月到期的债券。

　　吴正奎还透露，2022年下半年，绿地控股境外回款预计约4亿美元，实际到手金额约2亿美元。境外项目回款将直接用于偿还境外债。

　　苗头查询到，目前绿地控股存续美元债11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期。

　　投资者比较郁闷的，其实是上海国资竟然对绿地“见死不救”。在浓眉大眼的绿地生死存亡之际，“金主爸爸”此时不救，几个意思？

　　有人因此质疑绿地的国资身份，认为它没有获得大股东的支持本身，足以证明它不是一家真正意义上的国企：

　　“所谓国企的‘信仰’，核心就是资产负债表之外能获得的股东支持。”

　　噶姐老师就认为，绿地到目前为止并没有获得任何“真国企”应该获得的股东支持。“对于这样的企业，即使股东溯源显示国资持股较多，也不能认定为‘真国企’，更何况绿地的最大股东并不是国企，而是一家疑似实控人为管理层控制的企业。”

　　“股东得管你死活，你才是‘真国企’。在债券市场上，不能获得股东和政府支持的企业，就是‘伪国企’。”噶姐老师说。

　　不知道万科的朱旭听到噶姐老师的观点会怎么想。但是在一些投资人的专业讨论群里，关于绿地，关于万科等混合所有制企业是不是国企，也是仁者见仁智者见智。

　　5月28日，华润置地官微推送的一则消息，升级了这一场讨论。

　　该则推送显示，5月26日，华润置地与深铁集团举行了战略合作框架协议签约仪式。华润集团董事长王祥明，深铁集团董事长辛杰、总经理黄力平，华润置地董事会主席、总裁李欣等出席了签约仪式。

　　华润集团是万科的前任大股东，深铁集团则是万科的现任大股东。在去年6月召开的万科股东大会上，深铁董事长辛杰还口口声声说“万科是深铁选择合作伙伴的唯一也是第一”，为何这次却把嗷嗷待哺的万科撇在一边，还与万科的“前任”华润集团旗下的华润置地秀起了恩爱？

　　辛杰在签约仪式上表示，深铁集团正全力推进“三铁”建设，完善铁路多枢纽体系，加快构建“轨道上的大湾区”和“轨道上的都市圈”，希望通过与华润置地的战略合作方式，双方形成最佳合作方、最优化组合，促进城轨交通、城市和企业的高质量发展，实现更优的经济效益、社会效益、生态效益、安全效益、科技效益，以及土地资源节约集约利用效益，更好地服务国家战略和经济社会发展。

　　“希望与华润携手，探索创新央地合作模式，以全球为新视野，以先行示范为新标准，共同书写TOD未来城市方案，打造一批以枢纽为核心的‘站城一体’世界级标杆，为深圳留下一批镌刻永恒的城市作品。”辛杰说。

　　21世纪经济报道的记者敏感地捕捉到万科可能面临的尴尬：

　　虽然市场一直对双方的合作有相当的期许，深铁管理层也表态称有许多的合作机会，但深铁集团选择和华润置地计划打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆时，万科能否参与其中，是需要交给时间回答的问题。

　　换言之，这也是万科管理层需要自我鞭策的地方……秉持“在商言商”的原则，万科在城市运营方面的能力相较同行并不见长。因此，深铁集团和华润置地的合作，更像是“优中选优”的必然结果。对于成熟的商业公司，在选择合作伙伴时，“第一”的优先度显然是要高于“唯一”的。

　　进入黑铁时代的万科，似乎在更多的时候选择了保守而不是进取，这或许也是深铁“移情别恋”的主要原因之一。

　　可以发现，万科在土地招拍挂市场上的活跃度已大不如前。这家以财务稳健见长的老牌上市房企，在这两年表现出来的，是更强烈的风险厌恶，以及“活下去”的挣扎与渴望。

　　在深圳，经历过早年的个别项目的合作之后，苗头再也没有见到万科与深铁成双入对的身影。相反，各自单飞的情形还比较常见。

　　比如去年11月深圳第三轮集中供地，深铁就独家包揽了其中的5宗地块，其中两宗地块明确要求竞买人须为具有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业，深铁大概率不带万科玩。

　　今年深圳首轮集中供地，万科也没有找深铁合作，而是联手深圳人才安居集团拿地。须知，深铁已在4个上盖物业开发项目中，为深圳市建设了157万平米逾2.2万套的保障性住房，并已全部竣工交付。据称，深铁“后续还将建设更多的人才安居房，更好地服务深圳市人才优先发展战略”。

　　不知不觉间，深铁自己调教出来的房地产开发业务，已成气候。在深铁置业的官网上，苗头发现，深铁堪称深圳最大的开发商之一，也是目前为止在深圳拥有最多优质土地资源的“地主”：

　　深圳地铁置业集团有限公司（简称“深铁置业”）是深圳地铁集团的全资子公司，是集团轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营“四位一体”产业链中的重要环节，肩负着轨道交通沿线土地综合开发、反哺轨道交通建设运营的历史责任，探索并形成了国内领先的“轨道+物业”模式，积累了十余年的轨道上盖综合开发经验。以2018年全面深化改革为契机，深铁置业迈入法人公司运作和现代化企业治理的新阶段。

　　深铁置业把物业开发和枢纽当作是自己的两大核心业务板块，“正朝着市场化全产链投资开发公司稳步迈进”。其中，物业开发板块方面已拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发建设规模约1260万平米，其中政府配置项目7个，市场化拓展项目4个，当前在建面积约666万平米。据介绍，深圳北站枢纽、塘朗车辆段、红树湾站、安托山停车场、塘朗F地块等地铁上盖物业项目已入市并获得市场认可，连续7年销售额过百亿元，连续5年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”三甲。

　　在枢纽板块方面，深铁置业官网介绍称，将重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势，在第一、二代综合枢纽建设的基础上，大力开展以前海枢纽为代表的第三代“站城一体”新型枢纽及第四代“产城融合”模式的建设与开发，通过交通枢纽与上盖物业一体化的规划设计、施工建设和运营管理，积极推动轨道交通与高端城市综合体的无缝连接，实现“轨道+物业”模式与城市的深度融合。

　　万科与深铁的微妙关系可追溯到当年的“宝万之争”。那时候，万科管理层对资本市场讲的故事主要就是牵手深铁之后的“轨道+物业”模式。2017年3月18日，深铁接受中国恒大表决权委托，取得万科总股本约14.07%对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利；至此，深铁合计拥有万科总股本约29.38%所对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利。

　　2020年6月29日，万科发公告称，其已与深铁集团签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”领域合作。

　　在此之前，2020年4月，万科与深铁联手以51.8亿元获取佛山南海区桂城的一宗地块，这被视为深铁和万科在“轨道+物业”模式方面的异地合作。

　　耐人寻味的是，万科和深铁之间的亲密关系似乎浅尝辄止。无论是去年6月，还是今年3月，万科股价问题都一而再、再而三地成为资本市场各方诟病的热门话题。而深铁董事长辛杰在去年6月万科股东大会上热情洋溢的表态支持万科发展的讲话——“深铁将全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会”，似乎渐行渐弱。

　　去年11月初深圳的那场调研座谈会，万科董事会秘书朱旭提了几条建议，后来都没被采纳，但是关于房地产税的试点问题，在今年3月得到回应：

　　“今年房地产税不扩大试点，全面铺开仍无时间表。”

　　很多朋友在问，为什么这轮房地产暴雷危机率先发生在深圳，而不是别的城市？

　　深圳的风向标作用一直很明显，比如房地产调控手段超预期，过度融资，房企对土地的获取以城市更新为主，周期过长，资金占用问题比较严重……一旦市场出现不好的信号，就容易造成连锁反应，出现较为严重的踩踏与挤兑。

　　深圳房地产市场的发展，也很容易给行业造成错觉，那就是民营房企似乎可以与国企一起，在金融机构那里获得一视同仁的对待。

　　这真是个天大的误会——癞蛤蟆吃什么天鹅肉？

　　老早以前，经常听某央企地产的老总讲，“我们最大的优势，就是我们有大股东一直以来不遗余力的支持。”

　　那时我以为他这是说漂亮话给上级领导听。岁月如梭，信心如金，现在看来，大股东是谁，大股东支不支持，怎么支持，都是关乎一家公司生死的大事。

　　那么，什么叫“大股东支持”呢？

　　对照了一下噶姐老师的说法，可以这么理解：

　　要钱给钱，要地给地，要资源给资源。

　　具体支持方式包括：