经营业绩基本保持平稳。2023 年，公司实现营业收入人民币802.2 亿元，同比+10.8%；归母净利润人民币31.85 亿元，同比-19.4%。截至2023 年末，公司毛利率和归母净利润分别为15.28%和3.97%，同比分别-5.17 个百分点和-1.49 个百分点。董事会建议宣派2023 年末期股息每股0.148 港元，连同中期股息，23 年全年派息每股0.380 港元，派息总额约占核心净利润的40%。
合同销售稳健增长，持续巩固湾区领先地位。2023 年，公司录得合同销售金额人民币1420.3 亿元，同比+13.6%，完成全年合同销售目标的107.6%，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。其中，公司在广州连续三年蝉联广州销售第一，市占率达到17.2%；深耕北京战略亦取得明显进展，全年实现合同销售额同比上升57.3 倍。
多元化增储模式精准投资，土储结构再优化。2023 年，公司通过“6+1”多元化增储模式于11 座一、二线城市合计新增28 幅土地，总建筑面积约为491万平方米，并于上海获得了首个城市更新项目。截至2023 年末，公司拥有总土地储备约2567 万平方米，95%分布在一线城市和二线城市，TOD 项目的总土地储备达到331 万平方米，约占总土地储备的12.9%。
“商住并举”战略深化推进，持续赋能商业发展。截至2023 年末，公司直接持有的商业物业实现租赁收入人民币4.9 亿元，同比+49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入人民币20.9 亿元，同比+11.4%；持股66.92%的越秀服务全年实现营收人民币32.2 亿元，同比+29.7%，管理规模稳步提升，市场拓展首次突破1000 万平方米。
增厚财务安全垫，拓展多元融资渠道。截至2023 年12 月31 日，公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0 亿元，较年初上升31.3%；剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01 倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。另一方面，公司全年加权平均借贷成本同比下降34 个基点至3.82%，期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为越秀地产是优质的国资成长标的。考虑到供股融资成功将有助于公司业务布局走出大湾区及广州，且未来广州内城市更新和重点城市的开发业务体量可观，我们预测公司24 年EPS为人民币0.88 元，给予公司24 年8-10 倍PE 估值，对应市值区间为311-389亿港元，对应合理价值区间为每股7.73-9.66 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9062 元人民币）风险提示：市场修复不及预期。
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