事项：
公司发布2023 年业绩报告，实现营收2025.2 亿元，同比增长12.3%；归属普通股东净利润256.1 亿元，同比增长10.1%。
评论：
结转面积提升带动营收、利润增长。1）2023 年公司房地产开发业务营收1928.8亿元，同比增长11.8%，主因年内公司项目竣工1643 万方，同比增长13.7%，竣工结转面积提升带动营收、利润增长。2）截至2023 年末，集团系列公司已售未结金额为1859 亿元，高于去年1727 亿元，保障2024 年结转体量。
坚持聚焦一二线核心城市，保障项目销售。1）公司聚焦主流城市、主流地段，2023 年实现销售额2670 亿元，其中一线和强二线占74%，北京单城销售额614 亿元，北京都阙台单盘销售合约额超百亿，厦门、天津、深圳等6 城销售额也超百亿。2）公司积极补仓核心城市土储，2023 年集团系列公司（不含中海宏洋）新增土地货值2404 亿元，一线城市货值占比为60%，一线及强二线货值占比92%，有望保障2024 年公司销售稳中有升。
降本控费成效显著，毛利率维持20%以上。1）2023 年公司毛利率为20.3%，同比下滑1pcts，主要由于2021 年及之前的高地价项目结转。但公司凭借优秀的精细化管控能力，使毛利率维持领先水平，公司将分销及行政费用率降至3.4%，去年同期为3.6%，并强化供应链采购成本优势，价格较上一年降低13%。
2）公司融资成本持续保持行业最低区间，2023 年平均融资成本仅3.55%，较上年仍下降2bps。
优质商业项目加速入市，2024 年商业运营收入目标实现25%增长。1）近年公司优质商业项目加速入市，2023 年商业运营收入为63.6 亿元，同比增长20.9%。
2）公司持续聚焦核心资产，自持项目1014 万方，其中98%位于一二线城市核心地段，轻资产管理规模150 万方，其中93%位于一二线核心地段。一年以上的购物中心、写字楼、长租公寓出租率分别达97%、86.9%、94.5%。3）38 个储备项目，其中一二线城市面积占比达97%，保障2024 年公司商业运营实现增长25%的目标。
投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，实现营收与利润兑现。考虑到行业处于调整阶段，我们预计公司2024-2026 年营业收入分别为2176、2289、2425 亿元，实现归属普通股东净利润分别为272、290、311 亿元（2024-2025 预测前值为285、356 亿元），对应EPS 分别为2.48、2.65、2.84 元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2024 年6.2 倍PE，测算市值约1863 亿港元，对应股价17.02 港元，维持“推荐”评级。
风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。
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