收入稳健增长。2023 年，公司实现收入为3926.81 百万元，同比增加11.3%。
2023 年，公司股东应占利润为302.69 百万元，同比下降25%。全年股息为每股现金19.00 港仙。
在管面积推动物管收入稳步增加。2023 年，基础物业管理服务收入为3221.36百万元，占营收82.0%，同比增加14.4%。截止2023 年底，公司合约面积约为76.7 百万平方米，同比增长约9.5%；截止2023 年底，公司在管面积达到约64.07 百万平方米，同比增长约19.2%，其中商务物业占比为40%，公共及工业物业占比为21.3%，住宅物业占比为38.7%。在管项目覆盖全国60个城市，在管项目面积按照区域划分，其中38.1%位于粤港澳大湾区，24.3%位于长三角城市群，37.6%分布于其他区域。2023 年商务物业收入占基础物业服务收入的67.4%，第三方基础物业服务收入同比增加17.6%。2023 年公共物业的收入同比增长125.1%；同期住宅物业收入同比增加31.2%。
增值服务表现良好，其他业务有所下降。2023 年，增值服务收入约为679.27百万元，同比上升1.6%，占营收17.3%。增值服务收入的增长主要由于业主增值服务收入的增长，业主增值服务收入同比大幅增长105.4%，非业主增值服务主动压降，收入同比下降29.0%。2023 年，其他业务收入为26.18 百万元，占营收0.7%，同比下降40.4%。这主要由于金融服务的收入较去年减少约人民币16.86 百万元。
公司毛利率有所下降，其中增值服务毛利率下滑。毛利率从2022 年的23.9%下降至2023 年的19.0%，按年下降4.9 个百分点。基础物业管理服务的毛利率为18.4%，较去年下降2.7 个百分点，主要是由于外拓市场竞争激烈，公司的第三方外拓业务毛利率下降所致。增值服务的毛利率为20.3%，较去年下降12.8 个百分点，主要由于公司主动压降非业主增值服务。其他业务的毛利率为64.9%，较去年下降3.1 个百分点，主要是由于公寓租赁业务亏损和金融服务规模缩小导致毛利率下降。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为0.27 元、0.31 元，我们给予公司2024 年动态8-10XPE，合理价值区间在2.16~2.70 元人民币（2.38~2.98 港元）维持公司“优于大市”评级。汇率为1港元=0.90685 人民币。
风险提示。管理规模扩张不及预期，大客户战略不及预期，人工成本上升。
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