核心观点
公司2023 年实现营业收入2025.2 亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润256.1 亿元，同比增长10.1%，大幅优于2023 年上半年-19.4%的同比增速。2023 年综合毛利率较上年下降1.0 个百分点至20.3%，归母净利率为12.6%，较上年微降0.3 个百分点，盈利水平在行业内具备领先优势。公司销售稳步增长、拿地积极，2023 年销售金额3098 亿元，同比增长5.1%，位列行业第三；拿地总金额1440 亿元，其中92%位于一线与强二线城市，拿地规模位列行业第一；拿地强度达46.5%，较上年提升5.5 个百分点。
2023 年商业运营收入63.6 亿元，同比增长20.9%，多业态齐头并进。公司财务稳健、3.55%的融资成本位列行业最低区间，保持稳定的派息节奏，全年派息率31%，股息率约7.1%。
事件
公司发布2023 年年度业绩，全年实现营业收入2025.2 亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润256.1 亿元，同比增长10.1%；实现扣除税后投资物业重估增值的归母净利润225.8 亿元，同比增长12.1%；实现核心净利润236.5 亿元（为归母净利润扣除税后投资物业重估增值与汇兑净损益），同比下降3.2%。
简评
业绩双位数增长，盈利水平优秀。2023 年公司实现营业收入2025.2 亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润256.1 亿元，同比增长10.1%，大幅优于2023 年上半年-19.4%的同比增速。业绩增速略低于营收增速，主要由于公司2023 年的综合毛利率较上年下降1.0 个百分点至20.3%。2023 年公司归母净利率为12.6%，较上年微降0.3 个百分点，盈利水平在行业内具备领先优势。
销售稳步增长，积极投资高能级城市。2023 年公司实现销售金额3098 亿元，同比增长5.1%，位列行业第三，排名较上年提升2位；公司在31 个城市的销售市占率位居前三、在11 个城市排名第一；销售回款率达99%，较上年提升6 个百分点。公司聚焦高能级城市拿地，2023 年拿地总金额1440 亿元，其中92%位于一线与强二线城市，拿地规模位列行业第一；拿地强度达46.5%，较上年提升5.5 个百分点。
商业运营收入较快增长，多业态齐头并进。2023 年公司实现商业运营收入63.6 亿元，同比增长20.9%，截至年末公司持有商业资产总规模1014 万方，其中98%位于一二线城市核心地段。各业态资产经营齐头并进，2023 年写字楼收入34.3 亿元，同比基本持平，新签约面积93 万方，一年以上项目出租率86.9%；购物中心收入16.8 亿元，同比增长40%，一年以上项目出租率97.0%；长租公寓收入1.9 亿元，一年以上项目出租率94.5%；酒店收入翻番，入住率较上年提升23 个百分点。
财务保持稳健，稳定回馈股东。2023 年公司保持财务绿档，压降有息负债127.2 亿元，年末在手现金1056 亿元；平均融资成本3.55%，继续保持在行业最低区间。全年派息80 港仙，派息率约31%，保持稳定的派息节奏，以最新收盘价计算的股息率为7.1%。
下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026 年公司归母EPS 分别为2.44/2.52/2.59 元（原预测公司2024-2025 年归母EPS 为2.95/3.27 元）。参照可比公司，给予公司2024 年PE 估值7x，调整目标价至18.84 港元。我们认为公司的开发与经营业务均保持稳中有进的势头，优秀的盈利水平和财务状况护航发展，维持买入评级。
风险分析
公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司的结转量较大，且根据项目建设进度不同结转进度存在差异，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。公司布局核心城市，土地成交价格保持高位，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松主要依靠因城施策，各城市政策调控存在不确定性，公司的销售表现可能受到影响。
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