公司披露境外债务全面解决方案的初步提案及业务发展最新情况。截至2023年6月30日,公司境外债务应占计息负债总额(不包括应计利息)约70亿美元。
公布境外债务全面解决方案的初步提案,目标削债33至40亿美元。2022Q3以来公司面临严峻的境内外偿债压力,22年11月初宣布暂停支付所有境外债本金和利息。境内债务方面,2023年内到期的71.8亿元境内债皆已完成展期。境外债务方面,公司提交了关于境外流动资金状况全面解决方案,为债券人提供多个选项:将境外债务转换为无本金削减的纯展期(分别以票据和贷款授信的形式)、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期、附带部分转股的展期。截至2023年6月末,公司境外债务(不包括应计利息)约为70亿美元,公司力求通过选项中本金削减及转股等元素,对综合资产负债表进行目标约33-40亿美元去杠杆化。
逐步出售资产还债,保交付是主要任务。在业绩、债务双重压力下,公司处置多项资产、加快销售及现金回款,全力保交楼、稳经营。截至2023年6月30日,公司投资性物业公平值约为人民币456.25亿元,逐步出售其一部分投资物业及境外资产,预期可增加整体流动资金约120-140亿元,可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为300-350亿元。保交付方面,2023年旭辉累计交付约118000套物业单位;2024年公司冲刺80000套交付目标。
23年合同销售额同比下降,债务重组方案落地后有望迎来回暖。2023年全国商品房销售额同比下降6.5%。而公司全年累计实现合同销售额约700亿元,相比去年下降43.6%。公司销售情况不及行业,主要原因在于购房者对于公司债务问题的担忧,而新房销售困难使得房企流动性问题继续难解。待此次公司债务重组落地后,境外偿债压力将有效缓解,有利于未来销售情况的回暖。
下调至中性评级,下调目标价至0.34港元。根据公司23年中报最新经营近况,我们调整对销售增速、毛利率及费用率的预测,调整后23-25年每股净资产分别为1.63、1.22、0.82元(原预测23-24年为3.40、3.80元),可比公司2024年PB均值为0.25倍,对应目标价0.34港元(1港元=0.907人民币)。
风险提示:债务重组方案推进不及预期导致假设条件发生变化。支持政策落地不及预期。房企信用风险进一步扩大。资产减值损失增加。可持续经营风险。
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