掌舵人三年三换，粤海置地待解低毛利与高杠杆_新浪财经

文/乐居财经严明会

2023年12月中旬，来自深圳的一家运营方以11亿的价格买走了粤海云港城两栋楼，整整220套商办物业。成为2023年广州成交金额最大的单宗商办交易，这样的大单在楼市黯然的这几年也颇为罕见。

粤海云港城是广州白云新城230米的地标建筑，总投资超180亿元，其背后的开发商为粤海置地，其背靠省属国有全资控股公司——粤海控股集团，是广东省在境外最大规模的国有综合企业集团。

目前，粤海置地由粤海投资有限公司持股73.82%，后者由粤海控股集团有限公司、粤海信托有限公司持股47.68%、8.82%。

2013年，金威啤酒将全部的啤酒业务转让给华润雪花啤酒，只保留了金威啤酒一厂位于深圳市罗湖区的一处土地，作为未来房地产业务发展的核心，公司名称也顺势改为“粤海置地控股集团有限公司”。

转型两年以来，粤海置地的房地产业务进程缓慢。2015年，时任粤海置地主席的黄小峰曾公开表示，公司转型房地产不易，发展方向尚未明晰，但信念感极强，直言“总之就是做房地产”。

实际上，在2019年以前，粤海置地几乎没有通过公开市场拿地，其持有的项目多通过关联交易从股东手上获得。

2015年3月，粤海置地以5.1亿港元的低价收购控股股东粤海控股全资下属公司胜旺有限公司及其附属公司100%股本权益，获得了广东番禺如英居项目80%的股权。

该项目使得粤海置地的收入快速增长，2015年及2016年，粤海置地的收入同比增幅分别为24971.22%和27.3%。截至2023年6月末，如英居（车位）还有8052平方米的可供出售总楼面面积。

2018年7月，粤海置地以11.73亿元人民币向粤海控股旗下公司收购了广粤房100%的股权。通过这笔关联交易，获得了拾桂府和宝华轩两个即可入市销售的住宅项目。

2019年开始，粤海置地开始在公开市场拿地。当年9月，粤海置地竞得位于广东省江门市一宗地块，成交价约为9.19亿元。

之后，也不乏高溢价、大手笔拿地。例如，2020年11月，粤海置地以27.07亿元的价格竞得佛山市禅城区一宗商住用地，溢价率19.14%；2021年9月，粤海置地斥资101.87亿元以底价拿下广州白云区白云新城核心地块，该项目占地11.65万平米，规划业态包含住宅、商业、商务办公，项目名称即为上文提到的“粤海云港城”。

2020年，粤海置地实现收入40.00亿港元，同比增117.8%。期内毛利12.30亿港元，同比增288.7%。归属股东净利润16.81亿港元，同比增393.1%。

在粤海置地迈入发展快车道的几年来，公司核心高管也经历了一系列变动。

2019年6月，黄小峰因退休辞任粤海置地董事会主席，侯外林接任，后者于2019年5月开始担任广东粤海控股集团有限公司及粤海控股集团有限公司(香港粤海)董事长一职。

2020年2月，侯外林辞任公司非执行董事，并不再担任公司董事会主席及提名委员会主席，同时，徐叶琴被任命为执行董事及董事会主席。

2021年9月，徐叶琴辞任粤海置地执行董事，并不再担任公司董事会主席及提名委员会主席，蓝汝宁获委任为粤海置地执行董事、董事会主席及提名委员会主席。

截至2023年6月末，粤海置地共有10个项目，位于深圳、广州、佛山、珠海等7个城市。

2023年上半年，粤海置地实现收入9.74亿港元，同比增长97.7%；归属于公司持有者亏损2亿港元，而去年同期取得溢利2.38亿港元。

对于亏损原因，粤海置地解释称主要是由于其在期内交付江门·粤海壹桂府及江门·粤海城（3号土地）项目，而2022年同期交付的是毛利率较高的深圳·粤海城（西北地块）项目，因此本期利润有所减少。

为了推销江门·粤海壹桂府及江门·粤海城项目，粤海置地在期内的销售及市场推广费用同比增加约13%至1.39亿港元。

期内，粤海置地向若干银行及公司关联方借入带息贷款合共约273.99亿港元，负债比率约234.3%。带息贷款中约110.72亿港元于一年内偿还；约69.34亿港元于一至两年内偿还；约87.80亿港元于二至五年内偿还；其余约6.13亿港元于五年后偿还。

截至期末，其现金及现金等价物约67.89亿港元，尚不够覆盖即期债务。