城中村改造项目需求充沛，财政资金保障是关键。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。作为城市更新的重要部分，城中村改造的规模及其对产业链的拉动效应备受市场关注。目前市场多从城中村改造的项目供给端进行探讨，通过计算潜在的城中村改造需求面积来测算城中村改造市场规模。复盘棚改，我们认为财政资金的供给是驱动棚改成功推进的关键因素。在相对充沛的改造项目供给下，财政资金体量的大小将决定最终能支撑多大规模的城中村改造。
棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著。目前正在开展城中村调查摸底工作，资金和土地相关配套政策也正陆续出台，多元资金筹措通道逐步打开，低效用地再开发试点开启。相较于棚改，城中村改造区域集中于全国超大特大城市，改造成本更加高昂，拆除新建的比例将会有所下降，改造的难度较高，尚待更多的政策支持。过往棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著，“十三五”期间，我国棚改开工2322万套，超额完成了2000万套的目标任务。15-17年棚改加速推进的三年计划时期，棚改投资完成额年均约为1.56万亿元，占房地产开发投资额约为15.2%，货币化安置部分，棚改拉动的等效购房面积约为7.1亿平方米，占住宅销售面积约为17.7%；实物化安置部分，棚改拉动的安置房新开工面积占住宅新开工面积的比例约为24.2%；三年间棚改投资对房地产开发投资的拉动增长率在1.1%-3.5%左右。
昔日棚改若再现，所需财政配套资金需求几何？时移势易，2023年我国房地产市场已与15-17年有较大不同。如若昔日棚改在今日重现，目标是达到15-17年对于地产行业的拉动效果，核心变量为锚定的指标：1）若以地产投资金额为目标，则投资额约为1.8万亿元/年，对应中央财政资金需求约为1.1万亿元/年，直接拉动地产新开工面积为2.8亿平方米/年，约占2023年预测新开工面积的30.5%。2）若以商品房去化及新开工面积为目标，则货币化安置部分带动商品房去化约1.9亿平方米/年，对应销售金额为5.6万亿元/年；实物化安置部分，棚改带动的安置房新开工面积约为1.6亿平方米/年；对应的投资金额为1.1万亿元/年；一共需要约4万亿元/年的中央财政资金。当然，不同的货币化安置比例及安置房投资成本下，对财政资金的需求会有较大的差异，根据我们所设置的不同情境，棚改财政资金需求范围在2.0万亿元/年-5.7万亿元/年。
投资建议：不同安置模式下，侧重于不同的投资方向。
1）以实物化安置为主，且将保障性住房作为核心，基于改造效率及绿色建筑等方面的要求，我们认为可积极关注装配式装修装饰方向，重点推荐鸿路钢构、精工钢构，北新建材、鲁阳节能，建议关注中铁装配。
2）如果参考棚改模式，则可根据房地产销售、新开工及投资开发等指标变化，选择对应区间超额收益占优的方向进行配置。从2022年12月末起，住宅销售面积yoy（ttm）及住宅新开工面积yoy（ttm）开始进入上行区间，建议积极关注房地产投资开发完成额yoy（ttm）的边际变化，提前布局建材及家电方向，建材方向中可关注涂料油墨、水泥及其他建材方向，建议关注东方雨虹、三棵树、北新建材、伟星新材、坚朗五金、东鹏控股、海螺水泥、华新水泥等。
风险提示：政策落地不及预期，城中村改造项目推进不及预期。
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