事件：8 月30 日，万科发布2023 年半年度报告。2023 年上半年，公司实现营业收入2008.93 亿元，同比下降2.9%；实现归母净利润98.7 亿元，同比下降19.4%；实现基本每股收益为0.84 元，同比下降20%；实现加权平均净资产收益率3.94%，同比下降1.12 个百分点。
点评：业绩受结算规模及利润率下降拖累，结算收入及面积略微下降。23 年上半年，归母净利润98.7 亿元，同比下降19.4%，下降的主要原因为：（1）开发业务结算规模下降，23 年上半年开发业务结算面积1241.9 万平，同比-5.2%；（2）结算利润率下降：23 年上半年房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为19.3%，同比下降1.5 个百分点。结算收入及面积略微下降。2023 年上半年实现房地产开发业务结算面积1241.9 万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1708.4 亿元，同比下降4.5%；实现结算均价为13756.3 元/平方米，同比增长0.8%。毛利率水平下滑。2023 上半年，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，同比下降1.5 个百分点；扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9 个百分点。
销售规模保持行业第一阵营，投资质量提升。2023 年1-7 月，公司实现销售金额2259.8 亿元，同比下降9.2%；实现销售面积1467.0 万平方米，同比下降2.7%。公司1-7 月销售金额在克而瑞榜单中位列前三甲，保持第一阵营。
投资质量提升，1-8 月一二线拿地占比100%。2023 年1-8 月累计获取新项目32 个，一二线城市占比达100%。总计容建面449.0 万平方米，同比+17.2%，总地价718.6 亿元，同比+44.2%。1-7 月拿地金额占销售金额的比重为25.4%。
项目能级结构合理，1-8 月一二线拿地占比100%，目前公司82%的产能储备位于一二线城市。
信用评级行业领先，融资成本保持低位。报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。融资成本保持低位。2023 年1-7 月境内发行信用债100 亿元，综合融资成本3.09%。有息负债金额为3213.6 亿元，较年初增加72.5 亿元，占总资产的比例为19.1%。短期借款和一年内到期的有息负债占比为14.2%。三道红线保持绿档，公司现金短债比为2.7，净负债率为49.5%，剔除预收账款的资产负债率为67.9%。
经营服务业务快速发展。全口径收入267.3 亿元，同比+11.9%，其中：（1）万物云实现161.1 亿元营收，同比+12.2%。（2）万纬物流实现营收19.5 亿元，同比+17.0%。（3）租赁住宅实现营收16.4 亿元，同比+10.6%。（4）商业开发与运营实现租金收入43.0 亿元，同比+7.3%，累计开业达1118.3 万方。
A 股定增撤回，保护股东利益。2023 年8 月30 日，公司决定终止向特定对象发行 A 股股票事项，并向深交所申请撤回相关申请文件。原因为公司A股股价处于低位，撤回申请将不损害公司及全体股东利益。
投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年8 月31 日收盘价计算PE 分别为6.9 倍、6.6 倍，维持“买入”评级。
风险提示：政策落地不及预期，销售恢复不及预期。
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