券商观点|房地产开发行业周报：新房二手房销售继续回暖，证监会启动不动产私募投资基金试点|不动产_新浪财经

2月26日，国盛证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房二手房销售继续回暖，证监会启动不动产私募投资基金试点。

报告具体内容如下：

证监会启动不动产私募投资基金试点。近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金的框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金。

不动产私募投资基金投资范围扩容，“第三支箭”政策延续。2022年11月底证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施时，就将“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点”作为其中一项重要措施。此次政策是此前“第三支箭”的延续。事实上，自2021年以来，投资住宅类的不动产私募基金基本无法备案，而此次投资范围扩容至存量商品住宅项目和市场化租赁住房，是最大亮点。试点的推进将有助于满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金与信货、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，有助于盘活存量经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先大盘0.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共102支，较上周增长89支，下跌股数为30支。

新房：新房销售继续回暖。本周30个城市新房成交面积为345.1万平方米，环比提升15.1%，同比提升2.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4万方，环比-19.5%，同比-31.3%；样本二线城市为200.7万方，环比16.7%，同比1.9%；样本三线城市为94.0万方，环比44.0%，同比41.3%。从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城共计2000.2万方，同比-10.9%；一线城市为432.3万方，同比-18.2%；二线城市为1116.8万方，同比-13.2%；三线城市为451.1万方，同比4.7%。

二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计135.6万方，环比增长17.1%，同比增长84.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.0万方，环比12.8%；样本二线城市为62.0万方，环比20.1%；样本三线城市为29.6万方，环比17.4%。年初至今累计二手房成交面积为712.8万方，同比变动为33.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为220.9万方，同比13.9%；样本二线城市为332.2万方，同比39.7%；样本三线城市为159.7万方，同比39.7%。

信用债：根据统计数据，本周共发行房企信用债16只，环比增加4只；发行规模共计111.50亿元，环比减少-43.7亿元，总偿还量138.62亿元，环比增加114.85亿元，净融资额为-27.12亿元，环比减少158.55亿元。

投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。