祥生控股集团能否顺利向一二线城市“调仓”，还有待时间的检验
《中国科技投资》孙珊珊
据公开报道，祥生控股集团（02599.HK）副总裁兼首席财务官谈铭恒在公司2021年中期业绩会上强调：“祥生本身的土地储备也越来越多地向一线和二线靠拢……这些城市都是普遍金融机构比较看好的城市。”
不过，从目前土储结构来看，祥生控股集团在三四线城市仍拥有大量土储，并且在一线城市的项目屈指可数，其仅在上海拥有三个项目。
且需提及的是，记者梳理发现，祥生控股集团上海首个项目迟迟未能入市，三四线城市有的项目正在艰难去化。
上海“首子”19年未入市
根据网上房地产披露的信息，前文提及的上海三个项目分别为祥生瑞和苑、祥生福田雅园以及上海祥生中心（又名“蝶恋花”）。记者查询发现，截至今年9月底，2016年入市的祥生瑞和苑还剩124套住宅未售，祥生福田雅园早在2010年便已开盘，目前仅剩4套住宅。
而作为祥生控股集团上海首个项目，蝶恋花却“起了个早，赶了个晚”，迟迟没有对外销售。
公开资料显示，自2003年以来，祥生控股集团陆续获得上海虹口区旧改项目四宗地块，也就是蝶恋花项目。
记者从祥生控股集团官网获悉，早在2016年8月2日，蝶恋花项目曾获得100亿元银团，并创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。彼时，祥生控股集团发文称，蝶恋花项目计划将于2018年入市。
不过，蝶恋花项目2018年入市计划并没有如期实施。在继续沉寂两年多后，2020年9月25日，蝶恋花项目举行了奠基仪式。
但令人费解的是，自蝶恋花动工一年多以来，该项目却始终没有传来入市消息。
带着疑问，《中国科技投资》记者于今年9月25日实地前往蝶恋花所在地块，在现场看到蝶恋花项目周围已筑起近两米高的围墙，墙上张贴着施工铭牌、建设工程规划许可证、工程概况牌等。
据上述公示的信息，蝶恋花项目一期地下、一期地上分别于2020年11月9日、2021年2月2日获得建筑工程规划许可证。
*图由《中国科技投资》记者拍摄
围墙里，蝶恋花项目现场坐落着多个活动板房，并支起数座塔吊。此外，地面上还堆积着类似建筑垃圾的物体，它们均被绿色覆土网盖住，上面已是杂草丛生。
今年10月中旬，祥生控股集团回复《中国科技投资》记者时表示，蝶恋花施工场地内堆置了少量短驳土方，并非建筑垃圾，该项目目前正在进行地下基坑开挖及支撑施工，“项目整体体量大、深度深，难度高，且对施工有着严格的规范要求，故建设周期较长。预计2022年一季度完成地下部分建设，有望于2022年入市”。
同策研究院资深分析师肖云祥同样指出：“对于旧改项目来说，开发周期长是在预期中的，主要是前期赔付、拆迁等工作会占用大量的时间。”
“但长达近20年的未开发的案例实属较少，可见前期工作较难推进。此外，经过近20年，此前规划和设计方案，已经不适应目前的需求，对项目需要重新规划设计，比如容积率的修改、设计风格、参数的变化等等，都会占据一定的时间。”肖云祥进一步补充道。
部分三四线楼盘去化艰难
2016年，祥生控股集团提出“1+1+X”扩张策略，即立足于浙江省，深耕于泛长三角区域，及其他区域（指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域）。
实施“1+1+X”策略以来，祥生控股集团并未放弃重仓的三四线城市。公司财报显示，祥生控股集团三四线城市的项目仍占据半壁江山。
据记者不完全统计，2020年祥生控股集团共拥有218个项目，其中104个在三四线城市（少量位于五线城市以及县级市），2021年上半年该值进一步升至105个。
前些年，因重仓三四线城市，祥生控股集团抓住了“棚改货币化”红利，使得公司业绩迅猛攀升。
根据克尔瑞统计的数据，2015年祥生控股集团未能跻身房企百强名单，彼时百强门槛为103.8亿元。2018年祥生控股集团突破千亿规模，公司销售额增至约1029亿元。
随着时间推移，“棚改货币化”红利正逐步消退，与一二线城市相比，祥生控股集团部分三四线城市项目面临着一定的去化压力。
以福建南平为例，祥生控股集团在该城市仅有一个项目即祥生·艺境花城。南平市房产交易信息网显示，在2014年-2018年期间，祥生·艺境花城自共获取九张预售许可证。
记者注意到，祥生·艺境花城已是现房销售，但该项目还有超过40%的住宅未售出。其中，祥生·艺境花城29-34栋楼于2018年8月14日获取预售证，共有168套房源被批准销售，但截至9月29日仍有160套未售。
同样在安徽安庆，祥生控股集团与其他地产公司合作开发的世茂祥生金科郡，该项目自2019年入市至今，还有不少房源待售。
以世茂祥生金科郡最近拿证的7号、9号楼及10号楼为例，这3栋楼获取预售证时间均为2020年6月16日，总套数为178套，截至今年9月29日仅销售4套。
除祥生·艺境花城、世茂祥生金科郡以外，湖南常德祥生江山樾、湖南岳阳祥生·金麟府等项目亦去化缓慢。安居客官网显示，这些项目的期房已转为现房销售。
今年国庆期间，常德祥生江山樾和岳阳祥生·金麟府销售人员均告诉记者，项目有的房源已经交付，但仍有现房可供选择。
针对部分三四线城市项目去化较慢情况，祥生控股集团回复表示：“个别城市的销售情况，主要各地或区域板块市场现状呈现不同进展，我司也会根据市场变化积极调整。与此同时，个别城市暂时性的调整，不能代表公司布局中所有三四线城市的去化情况。”
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