雅生活服务(03319)新引擎带动可持续发展

原标题：雅生活服务(03319)新引擎带动可持续发展 来源：中金公司

2020年业绩符合市场预期

雅生活服务公布2020年业绩：收入100亿元，归母净利润17.5亿元，同比增长42.5%(核心利润18亿元，同比增长43.5%)。

竞标能力提升。2020年雅生活服务通过独立竞标增加合约面积4,600万平方米(2019年为3,270万平方米)。

社区增值服务快速增长。2020年板块收入10.5亿元，同比增长117%，主要由于生活及综合服务的快速增长(2020年收入3.95亿元，同比增长131%)以及推出非住宅增值服务(2020年收入2.37亿元)。

利润结构改善。2020年外延增值服务的毛利润占比由2019年的47.9%下降至33.6%。

城市服务成为新亮点。雅生活服务宣布收购5家城市服务平台(持股比例30-60%不等)，总对价约12亿元，平均2021年市盈率为10倍左右。公司预计5家城市服务平台2021年扣非归母净利润合计约为2.68亿元。

发展趋势

规模继续稳健扩张。我们预计未来3年每年新增合同管理面积约1亿平方米，其中20-30%来自雅居乐和绿地，60-70%来自独立竞标；独立竞标中约60%为非住宅项目。我们预计2021年和2022年底在管面积分别可达约4.7亿平方米(含新中民物业并表)和5.5亿平方米(不考虑其他收并购)。

城市服务业务快速拓展。截至2020年底雅生活管理超过130个城市服务项目，覆盖53个城市，合同总金额超过130亿元(年化合同额超过20亿元)。我们认为城市服务将为公司带来更显著的利润贡献。

向平台型公司转型。雅生活服务提出新资本市场结构，未来将在统一控股平台(3319。HK)下建立多个独立平台，覆盖不同业务领域。

盈利预测与估值

我们维持2021年和2022年盈利预测不变。我们维持跑赢行业评级和目标价43.4港元，对应17倍2022年市盈率，较当前股价有38%的上行空间。公司当前股价对应12倍2022年市盈率。

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