雅生活服务(3319.HK)：业务稳健发展；多元布局出现成效

原标题：雅生活服务(3319.HK)：业务稳健发展；多元布局出现成效 来源：中金公司

　　公司近况

　　近期大量物业管理公司完成IPO，我们更新对雅生活的观点。评论第三方合约面积稳步增长。我们预计2020年3季度新增合约面积约1,800万平方米剔除中民物业后，2020年上半年新增3,200万平方米),其中超过1,300万平方米来自第三方开发商（副除中民物业后，2020年上半年第三方开发商贡献约2,300万平方米）.城市服务有所进展。2020年3季度,雅生活中标一个环卫项目(位于湖南省绘宁县)，同时签订一个城市服务框架协议(成都市沱江湾区)。此外，2020年12月10日,雅生活宣布收购中航环卫集团30%股权(中航环卫集团在国内环卫服务行业排名前十)。我们认为雅生活或将借助中航环卫的专业实力进一步拓展智慧城市服务,我们预计2021年城市服务收入贡献将进一步提升,社区增值服务有望持续增长。我们预计社区增值服务收入有望维持较快增长(2020年上半年同比增长105%)。我们预计公司将进一步深挖生活及综合服务（2020年上半年收入同比增长270%)，引入更多社区零售商品品类、加强线上线下销售渠道建设,此外，通过与华为和中国联通合作，我们认为公司有望进一步推动社区数字化建设。

　　估值建议

　　我们维持2020-2021年盈利预测不变。我们引入2022年净利润预测 31.3亿元,对应同比增长28%。我们维持跑赢行业评级，但下调目标价25%至43.4港元(对应21倍2021年市盈率，较当前股价具备26%上行空间)，主要考虑物业管理板块估值分化,以及绿地集团相关风险(可能一定程度受地产行业融资政策影响).目前，雅生活交易于16.7倍2021年市盈率。

　　风险

　　社区增值服务发展不及预期。

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