物管行业“马太效应”渐显

　　乐居财经 卢升 发自北京

　　2020年，物管企业纷纷抢滩资本市场。从今年年初到8月，已有6家房企宣布拆分物业板块并成功登陆港股，分别是：正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团和兴业物联。

　　如果说2018年是物企上市潮的开元之年，那2019年则是集中上市的爆发之年，进入2020年后，物企上市潮继续保持了这股火爆势头。

　　来源：乐居财经综合整理

　　截至目前，港股和A股上市的物企阵营累计共有30家。世茂服务、融创服务、第一服务、荣万家、宋都服务、卓越商企、合景悠活、佳源服务等物企均已递表等候上市，还有更多物企正在筹备上市的路上，据不完全统计，目前已有112家物企正筹备上市。

　　从30家上市物企披露的上半年业绩报告中，不难看出物业公司收入稳定，利润率高，其在资本市场的估值远高于地产母公司，这不禁让地产巨头们“摩拳擦掌”，跃跃欲试想尝“真香”的味道。

　　那么，今年上市的物业股上半年表现如何？物业上市了，市值就一定会突飞猛进吗？

　　其实不然，在今年已经上市的家物业公司中，分化已经开始呈现。

　　以含“金汤匙”出生的金融街物业为例，它于7月6日在港交所上市，发行价为7.36港元，募集资金6.6亿港元。开盘当日价为9.3港元，较发行价涨26.36%；收盘价为9.46港元，较发行价上涨28.53%。以收盘价计算，金融街物业市值为34亿港元。

　　虽然有着母公司金融街集团的国企背景，其在规模及多元业务布局上处于上风，往年的总收入也呈现上升趋势。但是今年，金融街物业商务物业毛利率同比下降0.92个百分点，第三方独立开发的收费管理面积缩减约3%。

　　于7月7日在港交所上市的弘阳服务。上市当日，弘阳服务股价开盘报4.88港元/股，涨幅17.59%，截至收盘，弘阳服务报4.4港元/股，涨幅6.02%，总市值17.6亿港元。在上市1月后，弘阳服务也迎来了它的上半年成绩单。

　　中报显示，截至2020年6月30日止6个月，弘阳服务收入3.2亿元，较2019年同期增长60.4%，收入增长强劲。探究其因，弘阳服务营收能实现如此飞跃式增长，这主要是得益于其管理面积的不断扩充。

　　到2020年6月30日，弘阳服务实现了总在管建筑面积1870万平方米，同比增长了约46.5%。其中特别是商业物业的增长拉动了整体规模的增长，截至期末，商业物业在管面积350万平方米，同比增长73.4%。可见弘阳服务一直坚持“住宅+商业”双轮驱动模式颇有成效。

　　正荣服务于7月10日在港交所成功挂牌上市，当日开盘上涨13.19%，市值达51.5亿港元。反观其上半年业绩报告，也给人眼前一亮的惊喜，它的营收增速不仅位居行业前列，净利润也同比增102.7%。

　　公告显示，2020年上半年，正荣服务各项经营数据均稳步增长，实现营业收入4.44亿元，同比增长50.1%；毛利润为1.55亿元，同比大增75.6%；净利润为0.61亿元，同比大增102.7%；报告期内合约面积也由2019年末的3700万平方米增至4299万平方米，在管面积达到2777万平方米。

　　由于今年7月10日才正式上市，因此正荣服务这份半年报业绩的取得，尚未体现出上市对其带来的实际影响。

　　此外，建业新生活、烨星集团和兴业物联也在上半年开启资本之路。以建业新生活为例，2020年上半年，建业新生活收入为10.61亿元、净利润1.89亿元，较2019年同期分别增加56.1%、91.6%。烨星集团上半年净利润大涨132.2%，增值服务收入增长近八成。

　　对于今年上市物业股的突出表现，业界概括为“疫情下的优秀表现”、“房地产增长趋于平稳”、“新科技时代的运用场景”。然而，龙头房企还在加速拆分物业上市，物管板块不管是续享“规模红利”还是暂时“失利”，寻求资本化或许是兑现预期收益的一条路径。