保利物业(06049)合约面积增长和毛利率低于预期_新浪财经

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原标题：保利物业(06049)合约面积增长和毛利率低于预期来源：华菁证券

保利物业发布2020上半年业绩。公司1H20实现收入36.01亿元，同比增长27.6%；归母净利润4.00亿元，同比增长27.4%。

基础物业服务管理面积增速平稳。截至2020上半年末，公司合约/在管面积分别为4.93和3.17亿平，同比增长8.5%和21.7%。合约面积增速较低，主要是由于公司上半年退出个别管理面积较大的公建类项目(千万平米级)。上半年公司住宅类/商写类平均物业费分别为2.22/7.94元/平/月，同比分别增长1.8%/18.3%。

业态均衡发展，公建类收入占比继续提升。截至2020上半年末，公司在管面积中住宅/商办/公建类物业占比分别为47.3%/2.7%/50.0%，业态分布与去年同期基本相当。从收入角度看，公建类物业服务收入同比大幅增长60.1%，占基础物业服务收入比同比提升3.3个百分点至15.2%。上半年公司继续执行大物业的发展策略，在公建领域聚焦高校教研物业、城镇景区、轨道交通三大态。

社区增值服务表现分化。1H20公司社区增值服务收入7.61亿元，同比增长40.8%，收入占比提升2.0个百分点至21.1%。从子业务看，垂直领域服务增长良好，美居/社区零售业务分别实现收入1.99/1.76亿元，占社区增值服务的26.2/23.1%，占比较2019年提升9.5/12.8个百分点。社区空间、社区便民等业务表现较弱，主要是受疫情影响业务开展受到限制。公司单位在管面积社区增值服务收入/毛利分别为至2.64/0.80元/平/年，同比下滑4.7%/34.6%。

基础物业服务及社区增值服务盈利能力下滑。1H20公司整体毛利率同比下滑3.2个百分点至20.4%。分业务看，公司各业务板块毛利率均有所下滑：1)基础物业服务毛利率同比下滑1.1个百分点至17.0%(若剔除社保减免政策、疫情额外增加的成本后，毛利率约为16.0%)，主要是由于公司为提高服务品质对社区公共设施维保支出加大；管理层预计全年毛利率约14%-15%，同比基本持平；2)非业主增值服务毛利率小幅下滑0.6个百分点至20.7%；3)社区增值服务毛利率同比下滑13.8个百分点至30.2%，主要是处于培育期的低毛利垂直类业务(美居、社区零售)收入占比提升。上半年净利润率为11.1%，同比仅小幅下滑0.3个百分点，主要由于其他收益(主要为利息收入、汇兑损益)提升3.2个百分点。

下调2020/21年净利润至6.80/9.10/11.85亿元，小幅调整目标价至73.8港元，维持买入评级。公司面积规模增长速度低于我们的预期，下调2020/21年收入预测5.1%/8.7%至78.76/103.30亿元；下调2020/2021年净利润7.1%/13.0%至6.80/9.10亿元，下调幅度大于收入，主要是考虑到基础物业及社区增值服务毛利率不及我们的预期。仍采用两种方法对公司估值1)P/E法，给予公司2021年40X的目标P/E(较大型物业公司2021年平均P/E溢价20%)2)DCF法(WACC=11.1%)，小幅调整目标价至73.8港币(前值72.2港币)，维持买入评级。