富力手握180亿批文 应对偿债高峰 机构预警“难在销售端”

原标题：富力手握180亿批文 应对偿债高峰 机构预警“难在销售端” 来源：蓝腾财经

8月24日，富力地产公布了2020年中期业绩，从总体数据看，多项业绩较为“差劲”。

作为“华南地产五虎”之一的地产大鳄，“黄金搭档”张力和李思连这对地产双人组合在业内被传为佳话，3年前曾救王健林及大连万达于危难，此举被多少地产人点赞。

具体来看中报，今年上半年，富力地产总营收同比减少4%至335.91亿元，纯利同比减少6%至39.17亿元；归属股东净利同比降5.84%至37.92亿元。

从富力的营收构成看，上半年92%仍依赖于物业发展，达到308.31亿元，同比增幅3%，对应纯利却减少3%；物业投资（持有型物业）盈利1.64亿元，公允价值收益及重估收益近23亿元，实属没现金流支撑的毛利润；酒店营收13.96亿元，受疫情影响与去年同期33.42亿元，则大幅减少近20亿元。

从销售端看，2020上半年，富力地产完成协议销售额510.6亿元，较去年同期602.2亿元下滑15.2%，占全年目标1520亿元销售额的34%；实现协议销售面积426万㎡，同比同期减少26万㎡、下滑4.7%；平均售价11970元/㎡，同比涨了1070元。

年初至今，富力地产手上有80多个处于不同阶段的城市更新项目，其中92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。

上半年，富力对外透露：已将3个项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元可售资源，主要位于广州、长治。未来一年半，该板块目标增加建筑面积900万平方米土储，对应2000亿元潜在可售资源。

不过，某机构日前发布研报指出，对于富力地产而言，挑战也在销售端，理由是其虽土储总量相对充裕，但在业绩释放上存在一定制约，主要根源或在土储资源结构：较远期货值或较多，新增可快速转化的货值占比相对较少；在货值的区域或城市分布上，部分区域或城市因当地基本面支撑力欠佳。

实际上，从上半年看，富力的确明显放缓了拿地节奏，新增土储权益可售面积约243万平方米，合同金额仅有60亿元，主要为12个月内现金快速回款的高周转项目，以腾出更多精力、资金应对近期到期债务高峰。

实际上，富力近些年大规模杀入城市更新领域，奔着降低拿地成本、扩张土储规模以及提高利润率等多重考虑，但反过来看，城市更新其实就是“旧改”，资金投入大，资产周转速度也大幅放缓，资金链压力非常大。

上半年，富力地产融资成本33.92亿元，同比上涨41%，涉及利息总支出70.76亿元，同比增加12%，提前回购优先票据溢价支出5600万元，汇兑损失11.27亿元，同比暴增近10亿元，作为扣减项的利息资本化48.65亿元。

截至上半年末，富力地产现金及等价物总计179亿元，与去年底229亿元相比减少50亿元，短期借款77.83亿元，与去年同期141.16亿元相比大幅下降，长期借款当期部分余额67亿元，同比增加19亿元，两者约合145亿元，现金对短债覆盖率逾1倍。尽管如此，没人敢言轻松。

之所以如此，富力地产对外透露：上半年处理了规模达到108亿元的境内债券，称降低了整体负债规模；2月份，利用窗口期发行4亿美元优先票据以赎回2021年1月到期的美元优先票据，维持相若债务水平，延长到期期限。

截至6月底，富力地产长期负债余额1129.36亿元，相比去年底1347.8亿元则下降近220亿元。

富力地产对外透露：现已拥有境内中长期直接融资产品批文额度约180亿元，等融资环境改善时启动发行，继续解决短期融资问题，同时将继续寻求融资机会，进一步改善一年期短期债务压力。

实际上，富力上述所述的180亿元中长期直接融资产品批文，其实就是在沪、深两市发行的公司债，尤其是今年5月份公司债推行注册制后富力获批发行一单100亿元小公募债券。

注：深圳证券交所公司债品种

注：上海证券交所公司债品种

富力地产透露：公司推盘高峰期在今年下半年，已计划推出16个全新项目，涉及可售货值2300亿元，以达成全年1520亿元目标（去年销售额目标1600亿元），并持审慎乐观态度。

“为应对市场波动及不明朗因素，本集团将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略，以于平衡盈利能力及现金流的同时完成销售目标。”富力地产如此强调。

从官方表达看，富力对外说得过于含蓄。说得通俗一点，其实就是在合适的时候该降价就降价促销；何为合适的时候，其实就是金九银十乃至年底冲刺这两个大节点；与追求盈利多少，保命冲目标才是当前最重要的。

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