标普：确认中国宏泰发展(06166.HK)“B”长期发行人信用评级，降展望至“稳定”|中国宏泰发展_新浪财经

原标题：标普：确认中国宏泰发展(06166.HK)“B”长期发行人信用评级，降展望至“稳定” 来源：久期财经

久期财经讯，6月10日，标普将中国宏泰产业市镇发展有限公司(China VAST Industrial Urban Development Co. Ltd.，简称“中国宏泰发展”，06166.HK)的评级展望由“正面”调整至“稳定”。同时，标普确认了中国宏泰发展的长期发行人信用评级为“B”，该公司的未偿高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”。

“稳定”的展望反映了标普的预期，即在未来12个月，中国宏泰发展将继续产生正的运营现金流，并略微提高杠杆率。

标普将宏泰产业的展望从“正面”调整为“稳定”，以反映该公司多元化进程和龙河以外工业园区的发展放缓。这是因为在当前的经济逆风中，该公司将重点放在保存现金流上。

在标普看来，由于公司正在减少在其他地区的投资，未来两年，中国宏泰发展来自除龙河以外的园区的收入和现金流不太可能大幅增长。目前，该公司规划和运营的产业园区有10个，龙河是其中的核心收入来源。与河北省廊坊市政府签订了一份为期50年的合同，购买龙河园区内80%的住宅和商业用地的独家开发权。

对于最近签订合同的其他园区，中国宏泰发展没有这样的收入分成协议，其大部分收入和现金流以政府对一级土地开发投资的“成本加成”退税的形式获得的。因此，这些项目未来的收入和现金流将与当前的土地开发支出相关。此外，政府退税的现金回收周期通常较长。

未来两年，中国宏泰发展对龙河的依赖和集中风险不太可能显著改善。新建园区的土地开发收入可能只占这部分收入的不到20%。自2019年以来，中国宏泰发展已经开始放缓对新园区的一级开发和基础设施投资，并可能在2020年和2021年进一步控制这些投资。2019年，除了龙河以外，其他园区的土地开发收入仅为2018年的三分之一左右。上述新建园区的细分市场贡献率从2018年的33%下降至13%。

集中的风险将继续制约中国宏泰发展的评级。2015-2016年，在京津冀协同发展规划定稿期间，政府暂停龙河所有土地销售，该公司收入和EBITDA同比下降40%以上。

标普预计中国宏泰发展将更加重视在新的园区扩大其工业发展服务。该部门通过吸引商业投资产生收入，并从地方政府获得部分投资回报。工业发展服务行业的资本密集程度要低得多，且利润率也高得多。然而，扩大规模还需要时间。2019年，该领域的收入占比不足1%，标普预计，即使未来两年增长强劲，这一比例仍将保持在5%以下。

标普预计长河将继续为中国宏泰发展的运营和现金流做出巨大贡献。标普估计，到2020年和2021年，该园区对土地开发总收入的贡献将从2019年的87%增加到90%以上。这是基于标普的预期，即龙河的土地销售收入将从2019年的19.5亿元人民币，增长至2020年超过25亿元人民币。标普预计龙河的土地销售在2020年将有一个显著的改善，部分原因是原定于2019年底的拍卖被推迟，以及2020年下半年土地供应的增加。

在标普看来，新园区带来的低利润率土地开发收入的减少提高了中国宏泰发展的整体盈利能力。标普预计，该公司的EBITDA利润率将在2020年和2021年逐步超过60%(2019年：59%，2018年：52%)。由于其“成本加成”模式，中国宏泰发展的非核心园区通常只能获得15%-20%的微薄毛利率，而龙河则保持着70%以上的毛利率。

标普相信，对于中国宏泰发展的收入和现金流来说，其房地产开发业务仍是一个有效的补充。然而，由于其项目数量少且集中在廊坊，这部分资金的回收本身就不稳定，而且容易受到当地政策风险的影响。由于2018年和2019年的合同销售有限，标普预计2020年的房产收入将持平。到2020年和2021年，这部分业务的营收可能不到总营收的10%。标普预计，2020年和2021年合同销售将出现上升，这是因为该公司计划大规模的新项目启动以及廊坊更宽松的政策限制。然而，销售执行的波动和不稳定的现金收集可能会继续。

在接下来的12-18个月里，受龙河稳健表现的支撑，中国宏泰发展可能会继续扩大其正运营现金流。标普预计该公司会控制住债务增长。标普认为，在政府拍卖土地后约两到三个月的短期现金回收周期的支持下，来自龙河的净正运营现金流将继续扩大。因此，标普预计，到2020至2021年，中国宏泰发展的杠杆(债务/EBITDA的比率)将从2019年的约4.0倍提高到3.5-3.7倍，同期，其总债务将保持在70亿至75亿元人民币。

“稳定”展望反映了标普的预期，即在龙河稳健的表现的帮助下，中国宏泰发展将继续产生正值经营现金流，并在未来12-18个月略微提高杠杆率。

该展望也反映出标普的观点，即该公司将放缓对非龙河园区的投资，以节省现金流出，控制债务增长。

标普相信中国宏泰发展有下行缓冲很好。但是，如果该公司不能保持经营现金流为正，如果债务杠杆率长期高于4.0倍，标普可能会下调其评级。这可能是由于土地和房地产销售弱于标普预期。出现这种情况的原因可能是宏观经济条件或政策干预、与土地开发有关的贸易应收款的收款期延长、或建设支出激进或其他的投资大大增加了债务。

如果该公司在龙河有稳定的土地销售，加快其他园区的现金流入，适度扩大其他工业园区，减少对龙河的依赖，标普可能会上调中国宏泰发展的评级。改善迹象包括：(1)债务/EBITDA的比率持续低于4.0倍;(2)该公司的地域多样化显著改善，使得其他工业园区持续贡献占EBITDA的25%和持续产生正经营现金流。