原标题：18亿倒卖何鸿燊豪宅，背后竟是这家房企的财务危机！ 来源：格隆汇
作者：小马哥
来源：洪波大视野
近日，旭辉以18亿港元卖了5栋“有些来历”的香港豪宅。
5月31日，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉”）发布公告表示，于5月29日，公司直接全资附属公司旭昇有限公司作为卖方、与买方Elite Force Development Limited及买方担保人订立买卖协议。
看起来，这就是一宗普通的住宅项目交易。不过，这五栋洋房曾经的历史被翻出来挑起了众人的兴趣。
公告显示，该五栋洋房分别是位于香港香港岛舂磡角道44号、46号、48号及50号以及香港香港岛海天径1号的5幢独立洋房，可销售面积合共2.64万平方呎。
从项目地址来看，该五栋洋房正是旭辉三年前从“赌王”何鸿燊手中花15亿港元收购而来的一个超豪资产包！
更有些蹊跷的是，该笔交易中的买家。
据资料显示，买方Elite Force Development Limited是一家于英属处女群岛注册成立的公司，实际控制人正是旭辉的林中、林伟及林峰三兄弟，该三人分别于Elite Force拥有50%、25%及25%股权。
也就是说，卖家是林氏兄弟控股的旭辉，而买家Elite Force同样是林氏兄弟控股。自己卖给自己，这不就是从左手换到右手吗？
那么，林氏兄弟为什么要这样做呢？
左手换右手，改善旭辉财务数据
关于这次交易，旭辉认为当前香港的市场正是其出售项目的“好时机”。
仅从交易对价来看，旭辉这次出售项目后可回血资金18亿港元，这一成交价格较三年前买入该项目时增长了20%。
但是，当前香港豪宅市场并未出现太多利好信息，交易价格总体处于稳定水平。
林氏兄弟自己卖给自己，肯定不是为了赚钱。这笔交易可能更多是受到企业或个人内部需要的影响，而非市场因素。
尽管近日还有美国政府“秘密”抛售其在香港持有了72年的6幢超级洋房的消息，但和林氏兄弟这次交易不同。
那么，从旭辉角度来说，该笔交易所带来的影响则是多方面的，最为直观的是能够回笼资金补充现金流。
据旭辉公告显示，扣除估计开支后，出售事项所得款项净额约1.03亿港元将用作集团的一般营运资金。在本次交易完成后，旭辉在负债等指标上也会得以改善。
很显然，近来业绩不太好看的旭辉，急了。
据中指院数据显示，旭辉2020年1-5月销售额为556亿，同比增速为-15.9%。
与同行业企业相比下滑较为严重，这一销售额排名全国18名，较2019全年的15名也有所下滑。
大视野团队发现，据旭辉2019年报显示，旭辉经营现金流为-120.25亿，并且已连续两年经营现金流为负。近年来旭辉的净负债率也一直在走高。
接下来，洪波大视野对旭辉集团2019年业绩进行评级，供投资者参考。
评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。
2006亿销售额“虚胖”，权益占比仅55%
销售评级：15分
旭辉控股公布截至2019年度业绩显示，期内合同销售金额增加32.0%至2006亿元人民币。销售额排名全国房企15名。
实现收入547.66亿元，同比增29.26%较2018年的33.13%有所下滑。
毛利约137.54亿元，同比增29.6%。
交付建筑面积约391.01万平方米，按年增长46.8%。
销售物业的已确认平均售价约为1.2952万元/平方米，较2018年的1.4642万元╱平方米下跌11.5%。
评级理由：
看起来2006亿的销售额、32%的增长速度，旭辉的数据是很好看的。
但是仔细瞅瞅，这张网红脸卸妆后其实禁不住看。
2006亿的销售额事实上是全口径数据，如果按照权益占比来看只有千亿左右。
旭辉在年报中也承认，2019年的权益销售占比仅有55%，远低于全行业75%的平均权益销售比例。
近年来增长速度很快的“黑马”旭辉，用合作项目、降低权益占比的方式扩张，有些“虚胖”。
净利润率12.6%，同比降0.5个百分点
利润评级：12分
2019年核心净利润率为12.6%，较2018年的13.1%下降0.5个百分点。
归母净利润64.37亿元，同比增19%；归母核心净利润69.03亿元，同比增加24.7%。
由于土储权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。
2019年旭辉在销售额增长25.8%的情况下，相应的营销费用成本增加了50%，对净利润有较大影响。
评级理由：
销售额一大半不是自己的，相应的，利润率肯定也会比较低。
12.6%的净利润率较2018年有所下滑，而且，这个利润率在行业来说也是不高的。
与“利润王”中海25.6%的净利润率相比更是相差甚远。
资产负债率79.17%
经营现金流连续两年为负
负债评级：15分
截至2019年12月31日，旭辉控股净负债对股本比率为68.5%，手头现金达576亿元，加权平均债务成本为6.0%。
总资产由2018年的2410亿元，增长到2019年的3227亿元；总负债由2018年的1916亿元，增长到2019年的2554亿元。
资产与负债几乎同比例增长，79.17%的资产负债率也与2018年的79.49%基本持平，但这个负债率是比较高的。
经营现金流为-120.25亿，并且已连续两年经营现金流为负。
评级理由：
旭辉近年来扩张凶猛，接近80%的资产负债率也一直处在高位。
6%的融资成本在行业内也算不低。比如这次卖掉香港5栋豪宅，也是为了改善下财务数据。
在这次交易中，还包括了一笔7.74亿港元的股东贷款，也是为了改善旭辉的负债等指标。
新增土储1520万平方米
权益比重升至65%
土储评级：18分
旭辉2019全年新增土储1520万平方米，权益比重为65%。
2019年新增土储一二线城市的占比达到了87%，其中一线城市占比6%，二线城市占比69%。另外，准二线城市占比12%，三线城市占比13%。
截至2019年12月31日，累计土地储备总建筑面积约为5070万平方米，而集团应占土地储备建筑面积约为2650万平方米。
评级理由：
旭辉近年来拿地很激进，2016年-2019年，旭辉的土地储备分别为1750万平米、3100万平米、4120万平米、5070万平米。
不过，2019年旭辉新增土储权益占比在提高，已经达到了65%。
2020年1-4月，旭辉在全国范围内共获取土地16幅，总建筑面积277万平方米，总地价161亿，权益地价142亿，新拿地权益比已升至近九成。
这样看来，旭辉的权益销售占比在未来也将会逐步提升。
狂奔的“黑马”，规模向上利润向下
综合评级：60分
旭辉作为近年来的黑马，从500亿到1000亿，再到2000亿，旭辉只用了三年。
狂奔的背后，是用合作、降低权益比的方式进行扩张，激进也带来一系列问题。
除了销售数据上的“虚胖”，规模向上利润却向下，也存出现了很多质量维权的事件。
包括负债的大幅上升，净负债率近年来在逐步往上走。
在今年的业绩会上，旭辉宣布了2020年2300亿的销售额，较19年实现15%的增长率的目标。
可是旭辉2020年1-5月销售额为556亿，同比增速为-15.9%，与同行业相比来看并不理想。
这家激进的闽系房企，看起来跑的已经有些吃力。
降降负债，加快销售，至少不要靠卖香港豪宅改善数据了。
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