事件描述
公司2024H1实现营收1392亿元（+1.7%），归母净利润74亿元（-39.3%），扣非归母净利润72亿元（-38.3%）；此外公司拟向特定对象发行可转债，发行总额不超过95亿元。
事件评论
收入端维持相对稳定，利润率承压与并表权益比例下行侵蚀业绩表现。2024H1公司实现竣工面积1380万平（-13.0%）；结算端表现更优，全口径结算面积/金额/均价分别同比-0.2%/+17.3%/+17.5%。最终表内开发结算收入1278亿元（+1.8%），公司实现营收1392亿元（+1.7%），整体维持相对稳定。周期压力下毛利率依旧承压，2024H1公司结算毛利率15.8%（-5.6pct，上年全年为16.3%），但16.0%的综合毛利率已经与上年全年水平保持一致。尽管投资收益提升与费率控制得力对利润率下行有所对冲，但受结算项目结构影响，2024H1少数股东损益占比有所提升，最终公司实现归母净利润74亿元（-39.3%）。后续展望方面，2024年竣工目标3400万平（较2023年实际-16.1%），但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现；预收和潜在可结转量相对充裕（2024H1预收/年化结算为1.10，已售待回笼资金1033亿元），随着低价土地陆续结算，公司业绩有望逐渐改善。
需求短期承压投资更趋审慎，坚定去库存调结构。2024H1受行业需求低迷与供货节奏影响，公司实现销售金额1733亿元（-26.8%），面积954万平（-31.0%），均价1.82万元/平（+6.2%），其中核心38城销售贡献占比89%。需求表现低迷下公司更倾向以销定产，拿地端更为审慎，2024H1拿地金额126亿元（-82.2%），面积116万平（-69.9%），均价1.09万元/平（-40.9%）；拿地金额强度7.3%（-22.7pct），拿地面积强度12.1%（-15.7pct）。拿地缩量也侧面印证了公司去库存的决心，年中土储较年初下降8%至7140万平，已开工未售存量住宅面积较年初下降16%；此外留存的现金也为公司下半年补充优质土储奠定基础（如7月公司高溢价率竞得上海杨浦平凉地块）。考虑公司在手土储仍相对充裕，加码开工为下半年供货奠基（2024H1新开工677万平，同比+8.2%；全年计划开工1800万平，较2023年实际+20.7%），以及政策优化预期，全年销售降幅或将收窄。
融资优势凸显，拟发行可转债进一步优化债务结构。截至2024年中公司三道红线指标继续维持“绿档”，上半年新增平均融资成本较2023年下降21bp至2.93%，年中存量有息负债综合融资成本3.31%（较年初下降25bp），央企融资优势凸显。拟向特定对象发行不超过95亿可转债，债券期限六年，其中保利集团承诺以现金方式认购不超过10亿元。发行可转债有助于公司进一步优化债务结构，提升资金实力，使得公司在未来低价拓储、存量整合中占据先机，市占率有望持续上行，公司也有望逐渐享有更高估值溢价。
短期周期扰动不改长期价值，增厚资金实力助力远期市占率提升。尽管周期压力难免，但考虑公司在融资拿地等方面的竞争优势，前期估值隐含的预期已过于悲观，只需等待修复契机即可释放较大弹性。格局优化为公司长期投资逻辑，拟发行可转债则为市占率提升提供催化，公司估值修复可期。预计公司2024-2026年归母净利润分别为116/126/129亿元，对应PE为8.4/7.8/7.6X，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在一定不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍存一定减值压力。
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