进入下半年,房企融资出现了新变化。
8月13日,克而瑞发布数据显示,今年7月,65家典型房企融资总量为523.46亿元,环比增加63.8%,单月融资规模创下2024年以来新高。从融资结构来看,7月房企境内债权融资500.26亿元,环比增加56.6%,同比增加12%;境外债权融资23.2亿元,同比减少67.9%。
不过整体来看,今年以来房企融资仍然较为低迷。今年前7月,65家典型房企累计融资总量为2678.47亿元,同比减少32%。克而瑞分析指出,房地产销售仍未完全复苏,因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件,流动性问题仍需要行业注意。
中指研究院企业研究总监刘水也向《每日经济新闻》记者表示:“由于当前房地产市场没有发生明显改善,金融机构等对行业预期仍然较弱。”
65家房企融资总量创年内新高
虽然7月65家典型房企的融资总量达523.46亿元,环比增加63.8%,单月融资规模创下2024年以来新高,但同比仍减少9%。
记者注意到,7月65家典型房企融资中,仅万科获得的银行贷款就达326.66亿元,占比超过了60%。而累计来看,今年前7月,65家典型房企的融资额仍在缩减,累计融资总量为2678.47亿元,同比减少32%。
7月18日,万科公告称,为满足经营需要,公司子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别将持有的土地抵押给银行,向银行融资合计147.28亿元,期限均为4年。
此前的7月11日,万科还获得了另一笔贷款,即万科及其控股子公司万科物流发展有限公司共向银行申请27.41亿元贷款,这些贷款通过股权质押和资产抵押的方式获得担保。
不过需要指出的是,万科获得的银行贷款也并非全是新增贷款,其中大部分是原有贷款的置换,且主要集中在项目层面的置换,公开的信用债和境外债则基本没有新增。
此外,越秀地产、保利置业等房企也在7月进行了发债融资。
其中,越秀地产是发债规模最大的企业,仅在7月就完成发行了1笔16.9亿元的境外绿色优先票据,以及2笔共15亿元的公司债,合计31.9亿元。
7月12日,越秀地产成功发行2024年第一期公司债,品种一发行规模为5亿元,票面利率为2.25%,发行期限5年期,认购倍数为6.36倍;品种二发行规模为10亿元,票面利率为2.75%,发行期限10年期,认购倍数为1.29倍。
值得一提的是,就在8月8日,越秀地产披露,其全资子公司广州市城市建设开发有限公司已获得中国银行(5.460, -0.09, -1.62%)间市场交易商协会的批准,将在中国银行间市场发行定向债务融资工具,发行规模不超过30亿元。“此次定向债务融资工具的发行,将为公司提供额外的资金来源,以满足公司的运营需求和支持其长期发展战略。”
克而瑞数据显示,7月65家典型房企发行债券150.5亿元,环比减少2.9%,同比减少55.6%;平均融资成本为2.85%,环比降低0.41%,同比降低0.67%。“由于境内发债的企业主要是首开、金隅、保利置业等国央企,因此境内融资成本仍然保持在较低水平。”
在增发配股方面,中交地产(6.480, -0.15, -2.26%)于7月10日完成了5166.47万股增发,募集资金总额达4.44亿元,扣除发行费用后的净额为4.38亿元。此外,荣盛发展(1.550, 0.00, 0.00%)的增发计划则仍在内部评估中,厦门国贸(6.340, 0.00, 0.00%)则在8月6日回复了上交所关于公司增发计划的问询。
“整体看来,大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢,如保利发展(8.180, -0.02, -0.24%)、大名城(3.090, 0.00, 0.00%)等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成,同时还有多家房企宣布终止定增。”克而瑞分析指出。
金融机构等对行业预期仍然较弱
尽管房企境内融资在7月有所改善,但境外融资依然不容乐观。
克而瑞数据显示,7月65家典型房企境外债权融资仅23.2亿元,同比减少67.9%。另据中指研究院统计,今年前7月,房企海外债发行规模仅为67亿元,同比下降39.5%。从单月来看,房企5月无新发行债券,其余月份仅个别优质企业有能力发行海外债,如越秀地产、太古股份以及新鸿基地产就在7月成功发行了海外债。
“由于当前房地产市场没有发生明显改善,金融机构等对行业预期仍然较弱。与此同时,房企融资越多负债越多,后期偿债压力也会越大,而部分企业注重稳健经营,会主动减少负债规模,适度减少融资。”刘水向每经记者表示。
值得注意的是,进入8月份,房企境外债发行出现了积极的一面,甚至有出险民营房企成功发行了美元债。
据中国房地产报,龙光、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商,为香港半山豪宅凯?项目的贷款安排了再融资。该笔贷款已于8月10日完成募资,共计募资10.5亿美元,该贷款将用于支持凯?项目的贷款偿付及开发运营。
“结合前期市场消息,该笔美元债为私募债,用于置换前期贷款和支持凯?项目后续开展工作,资金成本可能相对较高。不过该项目目前销售良好,现金流稳定性相对较强。”刘水表示,短期来看,由于销售市场尚在筑底复苏过程中,境外债风险尚未出清,境外债发行仍将向少数优质房企开放,房企境外融资市场整体回暖尚待时日。
此外,在债务违约方面,据东方金诚监测,7月新增3只境内债展期债券,涉及债券余额为41.9亿元,涉及主体为厦门中骏、旭辉集团和当代节能置业,其中厦门中骏为首次发生境内债展期。
克而瑞数据显示,7月有19笔房企债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元,环比减少42%。8月将有26笔房企债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分后约为402亿元,环比增加51%。
值得注意的是,今年上半年,房企债券到期规模达2799亿元,而债券发行规模仅有961亿元,新发行债券显然已无法覆盖到期旧债。不仅如此,受近年来房企债务展期影响,据克而瑞监测,2025年房企到期债券规模将超过5000亿元,相较于2024年同比增加7%。
“整体看来,由于近期房企融资仍然较为低迷,再加上房地产销售仍未完全复苏,因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件,流动性问题仍需要行业注意。”克而瑞分析指出,不同房企可能面临的“终局”也不同。
尤其对出险房企而言,虽然有融资协调机制的加持,但银行在办理贷款抵质押担保时,大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少,在市场化机制下取得银行贷款仍较难。“对于这类企业,建议相关部门加大出清力度和速度,通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算,通过债务重组来实现价值重塑,是解决目前行业信用问题的有效方式。”克而瑞分析认为。
对仍能正常运营的房企而言,克而瑞认为,当务之急是把握政策做好债务接续,如通过增信支持政策,借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式实现“借新还旧”,还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业,积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。
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