基础设施REITs 市场日趋成熟，政策拟推动常态化发行。截至2024/7/26，我国已发行44 个基础设施REITs，合计发售基金1285 亿元，用于新增投资的净回收资金超过510 亿元，可带动新项目总投资超过6400 亿元；REITs试点已累计向投资者分红超130 亿元（已上市REITs 最新平均股息率约5.5%）；2024H1 中证REITs 全收益指数上涨8.65%，显示国内基础设施REITs 发起方、投资方、监管方、以及交易平台持续成熟，REITs 市场表现稳健，且带动资金回笼和新项目投资效果突出。在此背景下，2024/7/26 发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，拟推动常态化发行。
供需改善，基础设施REITs 有望加速扩容。供给角度看，《通知》通过优化政策增强资产所有者发行REITs 意愿、降低发行阻力：1）优化发行流程，取消前期辅导环节，明确各环节时限要求，有望提升发行便利、降低发行人资金成本；2）扩大行业范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等，拓宽规模大、收益稳定的资产来源；3）调整规模要求，放宽因行业共性原因导致缺乏可扩募资产，或首次发行规模超50 亿元项目的可扩募资产规模要求；4）取消收益率要求，不再对项目未来收益率提出要求，交由市场判断和决策；5）提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。需求角度看，在长端利率持续下行背景下，以险资为代表的各类长期资金存一定的利率倒挂（当前10 年期国债到期收益率2.19%，万能险结算利率仍约3%），亟需收益长期稳定较高的资产匹配投资需求，基础设施REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，需求有望保持旺盛。供需改善趋势下，国内基础设施REITs 规模有望加速扩容。
基础设施REITs 有望优化报表，重构商业模式。对于持有基础设施资产的建筑企业而言，通过将资产REITs，可盘活和重估存量资本，降低有息负债规模，提升融资和再投资能力；同时将建筑企业业务从“投-建”变为“投-建-退-投”的商业模式闭环，显著提升资金周转效率，提高ROE 水平，打开资产负债限制，走上可持续发展道路。
头部建筑央国企已持有较多运营类资产，REITs 大有可为。我们统计14 家拥有较多运营类资产的建筑上市公司（详见附表），运营资产账面价值最大的前五家公司为中国电建/中国交建/中国中铁/中国能建/中国铁建，分别持有2227/1882/1851/662/610 亿元，其中主要资产类型为能源电力、高速公路。特许经营权资产占总资产的比例最高的前五家公司分别为北新路桥/中国电建/四川路桥/中国交建/蒙草生态，分别为30%/19%/13%/11%/11%。
2023 年运营业务收入占比较高的有隧道股份/中国能建/北新路桥，分别为8.1%/7.2%/6.4%。整体看，建筑央国企已持有较大比例能源、交通、市政、环保、水利类运营资产，基本符合基础设施REITs 申报范围，后续REITs扩容大有可为。
投资建议：基础设施REITs 有望加速扩容，驱动建筑公司优化报表、重构商业模式，重点推荐持有较多运营类资产的低估值建筑央国企龙头中国电建、中国交建、中国中铁、中国建筑、中国能建、中国铁建、四川路桥等。
风险提示：政策落地不及预期，基础设施REITs 发行速度不及预期，建筑公司报表及商业模式改善不及预期等。
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