市场租赁的业务这两年对于轻纺城（600790.SH）而言并不好做。
作为中国“中国专业批发市场第一股”的轻纺城近10年的营收一直9亿元上下浮动，但扣非净利润在2021年达到近10年的最高点后，就开始呈现下滑的趋势，2023年也成为近10年净利润最低的一个财年。与此同时，为了保证公司连年“稳定”的营收，轻纺城在背后付出了更多的营业成本，营销推广的费用也同时激增。
但公司也在不断用数字化赋能，对外多个投资项目来突破目前公司在租赁业上发展的瓶颈。
4月10日晚，轻纺城披露了其2023年的年报，数据显示公司在2023年实现营业收入约8.55亿元，同比增长4.22%；实现净利润约2.14亿元，同比下降81.93%。
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轻纺城的年报数据披露之后，不少投资者对于公司经营环境并未发生重大变化下，净利润的大幅下滑都表示出了不解。
通过年报中的信息梳理不难发现，2022年净利润的大幅增长是建立在征地补贴基础上的。公开信息显示，2022年，因为亚运会棒（垒）球体育文化中心周边项目建设需要，公司全资子公司绍兴中国轻纺城国际物流中心有限公司部分区域拟被征收，公司也和相关部门谈妥了相关的补偿金额。截至2022年12月31日，公司收到绍兴市柯桥区齐贤街道办事处支付的房屋征收补偿款合计约9.2亿元。这也是2022年的净利润大增174.73%，并在10年内“鹤立鸡群”最主要的原因。
这样看来轻纺城净利润断崖式下滑可以理解，但如果抛去房屋征收补偿款的因素，并且从扣非净利润看来，不难发现轻纺城自2022年开始下滑的非常明显，2023年公司扣非净利润和2021年相比已经“腰斩”。
梳理公司财报中的数据不难看出，在公司营收微增、净利润下滑的背后，公司的营收成本、消费费用、管理费用和财务费用都在大幅上升，这些费用的增加也在一定程度上蚕食着公司的利润。
具体来看，营业成本从约3.6亿元增加到约4.4亿元，增长了22.24%；销售费用从约4100万元增加到近6000万元，增长了45.64%；管理费用从7000万元增加到近9000万元元，增长了28.06%。
这些费用的增长都远远高于公司营收的增长幅度。其中销售费用的增幅大大超过其他的费用，公司对这笔费用的描述是，“主要系公司营销宣传费用增加所致”，而这笔费用在2022年就已经开始不断增长。
轻纺城销售费用连年增长 来源：choice
钛媒体APP翻阅了轻纺城2022年年报发现，公司的销售费用的激增从2022年就开始了，彼时公司销售费用的增长速度就超过了40%，达到了45.51%。
综上不难发现，轻纺城这两年似乎为了维持每年9亿元上下的营收收入，每年投入其中的成本都在增加。
有意思的是，公司2024年的营收计划依然维持在这一范围为9.5亿元，不过净利润的目标则是设定为了3亿元，也就是要有着50%左右的增幅。但是从目前公司的主业来看，仅仅通过租赁业务来实现净利润的增长难度颇大。
虽然这几年轻纺城在不断开拓在租赁业之外的业务，但构成2023年公司营收 93.39%的依然为租赁业，网络服务业占比0.36%。
具体来看租赁业在2023年仍然有着3.27%的增长，但是面对着增长了22.04%的营业成本和减少了8.38%的毛利率，可想而知净利润的减少成为必然。
单从45.55%的毛利率来看，似乎公司的租赁业务还是有着不错的利润率，但需要警惕的是此前几年公司的租赁业毛利率一直保持在50%以上，但是2023年公司租赁业的毛利率已经跌破50%。
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另一个值得注意的就是轻纺城逐年提升的资产负债率。
年报显示，截至2023年12月31日，轻纺城的负债总额从2022年约41亿元增至约62亿元；负债率也从39.20%提升至49.65%。随之带来的就是包括借款利息在内的各种财务费用的增加，年报数据显示公司的财务费用从2022年的-2300万元增加到2023年的近2600万元。
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如果要说年报中的亮点，或是未来支撑公司利润的，不得不提的是轻纺城一系列对外投资。对此公司方面也指出，在2023年“资本运营全面铺开”。
财报显示2023年公司的投资收益约1.4亿元，有着同比108.6%的增幅。其中，仅仅是投资浙商银行的分红款就高达近9600多万元。
或许是看到了在投资收益上的结果，2023年轻纺城不断开拓对外投资的方向，累计对外投资近1.6亿元。
具体来看，在本报告期内，轻纺城2250万元与宁波港铁路有限公司共同设立浙江钱清多式联运物流有限公司；随后出资1936万元收购绍兴柯桥中国轻纺城新东区市场开发有限公司股权；出资4800万元和6000万元分别投资金华安芯众义产业投资基金合伙企业（有限合伙）和绍兴柯桥天堂硅谷福睿股权投资合伙企业（有限合伙）；公司全资子公司国际物流中心出资1000万元设立浙江智港数据运营有限公司。
但投资收益也有着不稳定性，2022年因为浙商银行未能分红，投资的会稽山（601579. SH）收益减少，让当年的投资收益未能实现正增长。
2024年对于轻纺城来说，为了保持营收的增长，各种成本缩减的概率很小，而对外的投资收益或许才是净利润增长50%的关键。（本文首发于钛媒体APP，作者｜曹晟源）
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