在市场深度调整的背景下，房地产企业正在经历最艰难的时刻。
近期，上市房企陆续发布2023年业绩报告。在新房市场规模缩水、行业竞争进入白热化的情况下，房地产企业的业绩难言乐观。其中，营收、利润双降成为常态，不少企业出现亏损。
在年报中，很多房企笼统地归因为市场调整。但从周期观点来看，房企在2021年高点时获取的地块，去年大量进入销售阶段，由于售价下降，最终造成利润的萎缩。
在房地产新旧动能转换的关键阶段，房企普遍将生存放在第一位，并祭出出售资产、发展经营性业务等多项应对措施。分析人士认为，虽然企业的回旋余地有所增加，但市场的改善仍将是决定性因素。
周期的底部
金地是最早公布2023年业绩的大型房企。根据财报，2023年金地实现签约面积877.0万平方米，同比下降14.01%；签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%。
在营收与利润上，去年金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。同期，金地实现归母净利润8.88亿元，虽同比下降85.48%，但依然是行业为数不多能实现盈利的房企之一。
国家统计局的数据显示，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%。与2021年的高点相比，约下降四成。
在此背景下，房企随市缩表已成为常态。
另一家大型房企万科，去年实现销售金额3761亿元，营业收入4657.39亿元，归母净利润121.63亿元。虽然同比均有下降，但也属于行业的较好水平。
到目前为止，万科、金地均保住了主体信用，未出现公开债务违约。相比之下，已经违约的企业则普遍处于亏损状态。
自2021年下半年开始，房地产市场的深度调整已经超过两年，调整的深度和广度都超过以往。即使是央国企，表现也难言稳健。
2023年，建发实现了总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%，是为数不多实现增长的房企。但其毛利约149.16亿元，同比下滑2个百分点；毛利率也由2022年度的15.3%降至11.1%。
建发国际解释称，毛利率的下降主要由于近年房地产市场显著下行，部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低。
同期，中国金茂则出现上市以来首次亏损，去年其归母净利润亏损68.69亿元。另一家央企中交地产，亏损额度为16.73亿元。
对于亏损原因，中交地产表示：其一，2023年度达到交付条件的货值有所减少，导致销售结转收入减少；其二，受结转项目结构变化等因素影响，项目的毛利率有所下降；其三，部分房地产开发项目存在减值迹象，计提金额有所增加。
易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房企在2021年高点时获取的地块，去年大量进入销售阶段，由于恰逢市场下行，造成了“高价买地、低价卖房”的结果，既影响到营收和利润，又容易造成计提减值。
生存仍是第一
过去多年来，房地产业以规模为主要导向，房企虽然也顾及其他指标，但更多关注的是规模与利润、规模与品质、规模与安全的平衡。近年来，随着行业进入深度调整期，对规模的追求已被摒弃，安全则跃升至第一位。
现阶段，不同类型的房企有着不同的生存策略。
2023年，融创中国实现营业收入1542.3亿元，同比增长59.4%；净利润为亏损104.1亿元，同比大幅减亏约65.2%。
融创于2022年下半年违约，去年年初和年尾，其境内债、境外债分别宣布重组成功，是较早完成债务重组的大型房企。在复工复产的同时，逐步改善业绩指标，是其主要策略。去年以来，融创将手中不少项目售出，从而补充流动性。
对于多数已经出现债务违约，或处于违约边缘的房企来说，补充现金流、偿还债务都是重中之重。其常用办法便是出售资产，除优质住宅项目外，商业地产、海外资产也成为处置的重点。
在近期的年报发布会上，不少企业的管理层表示，现金流管理仍是今年的重点。除了出售资产外，企业普遍寄望于旗下项目入选“白名单”，从而间接达成债务展期的效果。
当然，也有房企寄望于发展经营性业务，并获取稳定的现金流，但这仅限于基本面良好的房企。若房地产开发“基本盘”难以保证，企业对这些多元化业务便无暇自顾。
近期，万科、龙湖均提到经营性业务的重要性。去年万科实现经营服务业务并表收入428.1亿元。龙湖则实现经营性收入265.3亿元，利润贡献首次过半。龙湖还将“经营性收入及利润稳步可持续增长”视为其新发展模式的特征之一。
在近期的业绩会上，万科与龙湖的高管均表达了相对乐观的预期。
万科董事会主席郁亮表示，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度是2011年实施限购以来最大的一次，政策的力度超过以往任何年度。相信政策效果会慢慢显现，市场会慢慢恢复。
龙湖集团首席财务官赵轶则表示，当前土地竞争并不激烈，反而有机会拿到好项目。其中，2022年、2023年后获取的土地，毛利率有望恢复到20%以上。赵轶认为，虽然当前市场处于谷底，但也迎来了修复的机会。
严跃进表示，随着各项稳楼市政策的出台，企业的回旋余地越来越大，但总体来看，仍受制于当前的大环境。企业基本面的改善，既取决于其获得的政策支持力度，也有赖于市场的回温及销售的改善。
（文章来源：21世纪经济报道）
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