本文来自“惠誉评级”。
12月8日,惠誉评级已确认中资房企新湖中宝(2.890, 0.02, 0.70%)股份有限公司(新湖中宝)的长期外币发行人违约评级为‘CCC+‘。
2023年初迄今新湖中宝的销售业绩疲弱。惠誉认为,新湖中宝的销售和业务状况取决于中国房地产行业的广泛复苏,但复苏存在不确定性,尤其是在低能级城市。该公司评级的支撑因素在于,该公司的上海优质旧改项目将支撑其中期销售以及流动性,从而应对即将到期的资本市场债务。
此外,惠誉还发现此前于2023年11月3日发布的评级行动评论文章中的一处失误。该评论文章末尾的评级行动列表不应包括新湖中宝的长期外币发行人违约评级展望,因为惠誉并未在相关评级委员会上授予新湖中宝评级展望。
关键评级驱动因素
销售疲弱且不稳定:由于项目退盘延迟,2023年1-11月新湖中宝的合同销售额降至约30亿元人民币,低于惠誉之前的预期。鉴于新湖中宝将于12月推出上海项目,惠誉预期,2023年12月该公司的销售额将有所改善。惠誉预期该项目销售额强劲,因为项目定价将受到监管且大幅低于同区域的二手房价格。
管理层表示,上海的另一个项目已被推迟,目前计划于 2024年预售。惠誉预期,2023年、2024年新湖中宝每年的权益合同销售额将达到70亿至100亿元人民币,而其2021年、2022年的权益销售额分别为146亿元人民币、80亿元人民币。
高度依赖上海销售:惠誉预期,新湖中宝的销售额仍将不稳定,且高度依赖其上海项目。惠誉预期,这些项目将占其2023、2024年合同销售额的三分之二。惠誉预估,新湖中宝在上海的未售土储约占总价值的50%,不足其全部权益土储楼面面积的10%。其余土储分布在杭州、苏州、天津、沈阳以及长三角地区的低能级城市。惠誉认为,销售额的长期稳定性将有赖于前述非上海项目销售的实质性回暖。
维持畅通的融资渠道:2023年7月,新湖中宝发行了7亿元人民币中期票据,利率为4.25%,期限为三年,由中债信用增进投资股份有限公司提供担保。募集资金将用于偿还债务、建安支出和营运资金。此外,2023年第三季度,新湖中宝获得39亿元人民币新增借款,主要用于建安和营运资金贷款的展期,这表明该公司银行融资渠道正常。惠誉预期,新湖中宝将继续展期其有资产担保的银行贷款。
债务偿付可控:惠誉认为,该公司2024年33亿元人民币的资本市场偿债额(包括面临可回售债券)可通过其截至2023年6月末的40亿元人民币可用非受限现金以及截至2023年9月末的价值32亿元人民币的流动性投资组合(不包括其曾持股并已于7月出售的万得)来覆盖。
在新湖中宝于2023年11月可回售的6.5亿元人民币境内债券中,持有6亿元人民币债券的持有人未行使回售权。此外,新湖中宝已偿还于11月到期的7.19亿元人民币境内债券,并通过新的银行贷款再融资大部分金额。
投资组合作为流动性缓冲:惠誉按照其评级标准,对新湖中宝的股权投资适用60%的折扣率,主要投资对象包括绿城中国控股有限公司、杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财证券股份有限公司、盛京银行及中信银行(6.530, -0.07, -1.06%)股份有限公司(BBB+/稳定)。惠誉对这些股权投资的价值已进行调整以反映近期市场波动对其价格的影响。新湖中宝以23亿元人民币出售了中国领先金融信息提供商万得的股份。
关联方交易正在了结:新湖中宝近期宣布与其持股48%的联营公司新湖控股有限公司达成协议,新湖控股有限公司将以每股7.25元人民币的价格将所持湘财证券股份有限公司4.289亿股股票转让予新湖中宝,以偿付其欠新湖中宝的32亿元人民币贷款。该股票市值约为34亿元人民币。本次交易已获股东批准,新湖中宝已完成首批股权转让。新湖中宝可能出售或质押该股份以获得新借款。
引入国企股东:新湖中宝的母公司浙江新湖集团股份有限公司(新湖集团)于2023年8月下旬以20亿元人民币将所持新湖中宝10%的股权售予浙江省衢州市一家100%国有持股的国有企业,后者成为新湖中宝的第二大股东。据管理层表示,新湖中宝可能与其国企股东合作对可充电电池进行新的投资,但惠誉预期,短期内新湖中宝的资本支出将有限。
杠杆率有所下降:惠誉预期,2023-2024年新湖中宝的杠杆率(以净债务/物业资产衡量)将小幅降至70%以下,主要源于其处置金融资产以及上海项目销售产生的现金。新湖中宝的高杠杆率源于其财务投资以及上海项目的长开发周期。
母子公司之间的关联性:新湖集团在将所持新湖中宝10%股权出售予国企股东之后,持有新湖中宝29.26%的股权,因此仍是新湖中宝的第一大股东。存在集团内资产转让、新湖集团与新湖中宝共同控制子公司湘财证券股份有限公司及新湖控股有限公司。此外,新湖中宝与新湖集团的管理层亦存在重叠,且新湖中宝为母公司提供金融担保。鉴于新湖中宝驱动新湖集团的信用状况,惠誉评定新湖集团的独立信用状况与新湖中宝的独立信用状况一致。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:
- 2023至2025年间,权益合同销售总额每年约为70亿至100亿元人民币
- 2023至2025年间,每年新增拿地支出约为10亿至20亿元人民币
- 2023至2025年间,物业开发毛利率约为40%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:
- 新湖中宝的销售额持续回升,且房地产行业销售额保持稳定
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:
- 新湖中宝及/或母公司新湖集团的流动性或融资渠道畅通度恶化
- 合同销售额和现金回款无明显回升,这或由于新湖中宝推迟上海项目的推出
流动性及债务结构
流动性可控:截至2023年6月末,新湖中宝持有可用非受限现金40亿元人民币,可覆盖其2024年到期或面临可回售的资本市场债务32.5亿元人民币。惠誉预期,新湖中宝可依靠其优质土储和股权投资,展期一年内到期的100亿元人民币银行贷款和其他贷款。
此外,新湖中宝的流动性还包括其7月发行的利率为4.25%的7亿元人民币中期票据(该票据募集资金将用于偿还债务、为建安支出和营运资金提供资金),以及2023年第三季度新增的39亿元人民币借款(主要用于展期建安支出和营运资金贷款)。
发行人简介
新湖中宝于1999年在上海交易所上市。公司专注于长三角地区的房地产开发业务,包括位于上海内环线周边的若干旧改项目。新湖中宝还持有大量非房地产股权投资。
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股市直播
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数字江恩2025-01-24 09:41:46
其实春节前的下周只有一个交易日,更多的问题都可以节后再说。只是从技术面来看,春节前后一个交易日都处于a3之内,无非是继续向上攻击还是横盘震荡消化,都不存在这种的下跌。至于其后如何,都可以节后再说,毕竟长假的影响也需要考虑。 -
数字江恩2025-01-24 09:41:39
将5分钟级别和15分钟级别的推论,画到30分钟图上。那么3674后跌破三角形红色轮谷线,其后3140第一次反弹难以直接站上红色轮谷线。这次反弹之后还会重新回踩蓄势,方才能再有大级别的上涨动能。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:41:25
15分钟图来看,3140的反弹,在图上的3464-3418蓝色轮峰线是有压力的,哪怕最终略为突破轮峰线,也难以站稳。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:41:10
5分钟图来看,a3依旧没有结束,这一点在春节前后一个交易日都不会改变。其后可以参照图上的红色轮谷线支撑,若红色轮谷线不跌破,则大盘的a3还会继续冲高3286-3336压力区间;反之,若站不稳红色轮谷线,则a3将在3200-3286之间反复震荡用时间消化应有的力度。无论哪一种情况,春节前后都没有真正的下跌。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:40:54
板块来看,本周依旧是科技和机器人(sz300024)最强,前半周为硬件+机器人(sz300024)为主,而周四周五则是AI应用和算力这些细分为主。 -
数字江恩2025-01-24 09:40:48
A股两市今日成交4807 + 7413 = 12220 亿人民币,相对昨日缩量约1300亿。本周大盘略微缩量在3203-3273的70个点间震荡,向上攻击了5周均线,最后收盘在5周均线附近。目前5周线3254,10周线3303也是节前最后一个交易日的压力。 -
数字江恩2025-01-24 09:40:41
春节前后行情预判 -
波段擒龙2025-01-24 07:14:02
A股三大指数今日集体上涨,截至收盘,沪指涨0.70%,深成指涨1.15%,创业板指涨1.36%,北证50指数涨0.60%。全市场成交额12337亿元,较上日缩量1357亿元。全市场超3900只个股上涨。板块题材上,AI智能体、机器人(sz300024)、铜缆高速连接板块涨幅居前,白酒、房地产板块跌幅居前。 -
宋谈股经2025-01-24 07:10:38
1月24日收评:沪指缩量反弹涨0.7%,AI智能体概念集体爆发1、市场全天缩量反弹,创业板指领涨。AI智能体概念集体爆发,汉得信息(sz300170)、杰创智能(sz301248)、思特奇(sz300608)、新炬网络(sh605398)、南兴股份(sz002757)等多股封板。机器人(sz300024)概念股反复活跃,晋拓股份(sh603211)、中大力德(sz002896)、冀东装备(sz000856)、祥鑫科技(sz002965)等多股涨停。下跌方面,房地产板块走低,中交地产(sz000736)、荣盛发展(sz002146)跌停。个股涨多跌少,沪深京三市近4000股飘红,今日成交1.23万亿。截止收盘沪指涨0.7%,深成指涨1.15%,创业板指涨1.36%。2、板块概念方面,AI智能体、软件开发、机器人(sz300024)、铜高速连接等板块涨幅居前,房地产、多元金融、中药、油气等板块逆势下跌。3、两市共3783只个股上涨,73只个股涨停,1147只个股下跌,30只个股跌停,9只股票炸板,炸板率12%。 -
巨丰投资张翠霞2025-01-24 07:08:15
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)除北交所外其余指数全部低开高走收光脚阳线,护盘+看好节后行情,且沪指收盘点位3256点下方,收一根周线假阴线,因节前只剩一个交易日,一天定周线,收涨概率较高,反包中阳概率较高,标准的反包修复组合K线;2)量能,沪深两市今日成交额12337亿元,较上个交易日13695亿元减少1358亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业50家红盘,软件服务、互联网、通用机械等板块涨幅居前;供气供热、房地产、酿酒等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~