事件：
8月30日公司发布2023年半年报，实现营业收入79.02亿元，同比增加264.2%；归属于上市公司股东净利润2549万元，同比扭亏为盈。
净利润同比扭亏
2023年上半年公司营收同比增加264.2%，归属于上市公司股东净利润约2549万元，2022年同期净利润亏损约1.31亿元，同比扭亏为盈。营收增长得益于公司部分房地产开发项目进入结算期，房屋结转面积增加；净利润扭亏主要受房地产开发项目结算排期影响，利润存在季度间的不均衡性。
地产销售及结算量均有增长
2023年上半年公司房地产开发业务营收达57.94亿元，同比增长2660.65%，占总收入的73.32%，毛利率16.26%，同比增加6.21个百分点。上半年公司新获取扬州地块一宗，总建筑面积9.8万平方米。上半年公司累计实现全口径销售金额99.4亿元，同比增长86.5%，权益销售金额65.6亿元，同比增长147.5%。公司推动房地产开发项目销售去化，促进现金回流。
仓储物流稳健发展
2023年上半年公司仓储物流业务营收8.78亿元，同比增长9.85%，占总收入的11.11%，毛利率50.23%，同比增加2.48个百分点。上半年内公司旗下宝湾物流仓库平均使用率89.4%，较2022年末增加2.2pct；宝湾物流新增开工面积47.2万平方米，新增竣工面积54.5万平方米，新增获取土地面积127亩。公司仓储物流基础设施网络持续完善，运营状况保持良好。
财务状况保持良好
2023年上半年公司地产业务“三道红线”维持绿档，现金回流加速，经营活动现金流量净额27.8亿元，同比增长334%，财务表现稳健；上半年宝湾物流发行5亿元中票，同时获批20亿元中票注册额度，融资状况良好。
盈利预测、估值与评级
我们预计公司2023-2025年的营业收入分别为147.31、176.07及205.91亿元，对应增速分别为21.24%、19.52%及16.95%；归母净利润分别为7.91、8.42及9.43亿元，对应增速分别为16.30%、6.41%、12.00%；EPS分别为0.29、0.31及0.35元/股，三年CAGR为11.87%。鉴于公司在房地产和仓储物流双赛道前景可期，参照可比公司估值，我们给予公司23年14.0倍PE，目标股价为4.06元。维持“买入”评级。
风险提示：市场恢复不及预期，仓储物流空置率上升风险，政策不及预期
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