投资要点
广州国企剥离地产业务，轻装上阵重新出发：珠江股份是广州国有房地产开发企业，大股东是广州珠江实业集团。公司于2023 年4 月24日发布公告称重组基本完成：作价28.0 亿元将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，同时作价7.8 亿元置入广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（下称“珠江城服”）100%股权。重组后公司主营业务将变更为物业管理与文体运营。
珠江城服外拓能力强，城市服务业态优势突出：截至2022 年8 月，珠江城服在管项目共计366 个（住宅141 个、公建208 个、体育场馆17个），在管面积共计2845 万方。349 个住宅及公建项目中，第三方拓展项目占比近75%，具备优秀的市场外拓能力。城市服务方面：珠江城服是国内文体运营赛道龙头企业，体育场馆在管建面排名第一。目前已签约体育场馆共20 个，管理资产达200 亿元。公司先发优势明显，是国内目前少数成功运营保障过世界级、亚洲级、国家级、省市级大型赛事活动的专业公司之一。由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。
珠江城服毛利率稳定，业绩承诺保障公司未来盈利：珠江城服2022 年1-8 月两大主营业务—物业管理和文体运营分别实现营收6.5 亿元和1.6 亿元，毛利率分别为17.3%和44.8%，保持在行业较高水平。2023年1 月19 日，珠江股份和珠实集团签署《业绩补偿协议》，承诺2023-2025 年度，珠江城服的年度净利润分别不低于6800 万元、7400 万元、7900 万元，为珠江股份未来的业绩释放奠定基础。
加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股东，珠实集团已成为广州市属全资国有大型城市运营综合服务集团、广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台及广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，旗下城市更新平台广州城市更新集团，三十多年来先后完成东风路等广州市中心城区主干道沿线及周边区域的征拆改造，开发多个安居小区和写字楼宇；打造46 万平方米菠萝山保障房项目。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2023-2025 年的归母净利润分别为-0.64/0.82/0.95 亿元，对应EPS 为-0.07/0.10/0.11 元，对应市盈率为-53.6/41.5/36.0 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：市场化外拓规模不及预期；城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行。
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