三季度北京写字楼租赁市场重归平静 租金小幅下跌

　　“随着稳增长、稳楼市等政策的出台落地，全国宏观经济逐步企稳。北京商业地产市场在经历多重挑战后，整体市场需求逐渐回归理性。”仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“我们看到中小企业正成为北京办公楼租赁市场的主力需求，未来中小企业的发展将成为市场新动力（维权）。”

　　仲量联行报告指出，第三季度，办公楼租赁市场在经历小幅回弹后回归理性，租金小幅下跌。投资市场产业园投资机会持续受到境内外投资人及自用买家的高度青睐，第三季度中关村环保科技园智谷大厦及大兴生物医药基地产业园完成交易。

　　甲级办公楼

　　租赁市场在经历短暂的回升后于后半季度重归平静；市场压力存续导致租金小幅下跌。当前市场情况使得需求受限，租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回落。以大型企业为代表的租户倾向于做出更为谨慎的租赁决策。第三季度，2000平方米以下的成交数量占总成交数的83%。在过去几个季度，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。

　　由于租赁市场在后半个季度重回平静，第三季度净吸纳量出现明显下降，比第二季度减少70%。尽管全市需求疲软，但部分近期入市项目空置面积在第三季度得到去化，全市空置率缓慢下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点。整体租金持续呈下降趋势，环比降低0.4个百分点。全市九个子市场中有七个录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。

　　“鉴于今年5月疫情爆发带来的滞后影响，我们持续下调对于2022年第四季度的租金预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计2023全年租金水平将保持平稳，仅录得低速正增长。另外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，2023年全年净吸纳量因此提升至26万平方米。”

　　投资

　　产业园可投标的吸引大量境内外投资人关注。第三季度，龙湖以9.06亿元出售位于中关村环保科技园的办公楼智谷大厦，买家为上市公司浪潮软件，以企业自用为目的。CBC康桥资本也在第三季度完成大兴生物医药基地产业园项目的收购。科技及生命科学产业的高速发展带来需求增长，投资人以及自用型企业仍在持续寻求优质产业园物业机遇。

　　开发商仍在积极处置变现优质资产，非核心区域物业交易热度提升。富力地产于第三季度发布公告称拟以5.5亿元的价格将位于石景山区域的北京富力万达嘉华酒店出售给北京英协置业投资，以提升自身的资产流动性。另外，爱尔医疗以8.49亿元的价格通过司法拍卖购得紧邻潘家园古玩城的北京五环大酒店。

　　“尽管市场面临挑战，投资人对传统办公楼物业呈观望态势，但具备价格优势的物业仍受到关注。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“产业园、长租公寓及物流地产关注度不断攀升，在公募REITs的扩募等众多利好因素持续作用下，北京商业地产市场也将受到境内外投资人和自用买家的关注。”

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