首单落地！信达成功盘活广州南沙地王项目

　　近日，信达地产官微发布消息称，华南区域公司广州南沙“悦伴湾”项目迎来具有里程碑意义的重要时刻――项目接盘团队正式进场进行交接，这标志着南沙“悦伴湾”项目在新发展阶段迈出了坚实的一步。

　　图源：信达地产官微截图

　　据了解，作为中国信达落实人民银行、银保监会有关精神，对出险房企进行救助的首个成功落地的项目，南沙“悦伴湾”项目模式将成为行业内具有典型意义的纾困模式。

　　佳兆业南沙地王项目

　　2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为 20.18亿元+12150平米的配建，扣除配建后，楼面价达到22700元/平米，创下历史最高纪录，该楼盘即“悦伴湾”项目。

项目示意图

　　项目位于广州市南沙区南沙湾核心区域，地处粤港澳大湾区几何中心，交通便捷，项目体量逾10万平方米。项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。

　　地王从诞生一年后，佳兆业理财爆雷，深陷债务危机，其在广州、深圳等多个项目停工烂尾，也包括悦伴湾。

　　债务压顶之下，佳兆业加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产开发有限公司全部股权卖给了平安信托。

　　信达收购债权+华建出资+信达地产代建

　　2021年底，包括银保监、央行、国资委等监管层不断发声，支持鼓励AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。

　　中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作。以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

　　悦伴湾项目最终由信达系对项目封闭式管控。目前工作有序推进，走上正规。

　　其实，金融机构采取这种方式盘活出险房企也有先例，此前恒大地产退出了江阴盛泽置业的股东，改由中粮信托100%持股。中粮信托也采取了“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”的模式盘活了停工停售的江阴恒大华府。再往前推，2020年，东方资产出资45亿引入龙湖地产盘活昆明2000亩大盘西南海项目。

　　只不过，此次中国信达采取的是与旗下信达地产协同的模式对烂尾楼进行盘活。这一模式在四大AMC中或难以复制。

　　AMC纾困出险房企聚焦模式升级

　　今年3月以来国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。除了信达之外，长城资产也在深圳落地了一个具体项目。以下为AMC化解地产风险项目的详细梳理：

　　从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势；纾困对象包括房企以及地产项目，由于针对房企的债务梳理、重组方案制定较为复杂。

　　中金固收认为，四大AMC自身仍有较多存量坏账清理压力，新投放资金的风险偏好较低，另外，其在融资和资本金补充上成本并不便宜，AMC也面临资本、资金及风险等问题，因此风险化解过程中AMC还是量力而行，更聚焦模式升级。

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