绿地控股还能熬多久

　　昨天，绿地释放了两则消息。

　　一是绿地已于2022年6月21日支付票据GRNLGR 6.75 06/25/22同意征求相关的同意费和非合格票据持有人款项。

　　二是第一大股东格林兰通知，其将持有的部分绿地控股股份质押给了中信银行股份有限公司上海分行。

　　一边是票据展期获通过，一边是大股东融资输血，看似好转的表面，背后指向的都是绿地陷入资金困境的现实。

　　绿地已经到何种境地了？

　　Part1

　　绿地“缺钱”现状

　　从这两则消息中，稍微考究一下，就可以看出绿地目前的现状――缺钱、缺钱、缺钱。

　　先说说票据展期。

　　此次发出的公告其实是绿地完成支付提早同意费和基础同意费，之前拟议的票据修订文件签署生效。

　　意味着绿地关于美元债GRNLGR 6.75 06/25/22展期一年正式获得通过。

　　早在5月27日，绿地在港交所公告称，就6月25日到期的4.88亿美元债务申请展期。该笔票据票息为6.75%，计划延期一年，而6月25日先行支付10%未偿本金，剩余部分在2023年6月25日偿还。

　　美元债无法按期偿付，尽管展期成功，但市场大部分解读为债务暴雷。手持万亿资产的房企，现在连几个亿美元的债都还不上了。

　　国际评级机构穆迪立刻就将绿地的评级从B3降低至Caa2，展望“负面”，称其解决短期债务的能力存在不确定性。

　　标普也在绿地完成债务延期之后，下调绿地评级至“选择性违约”。甚至将该交易视为困境债务重组，这无异于违约。

　　其表示，如果债券未延期，绿地可能缺乏在到期时进行全额偿付的资源和融资方案。

　　绿地召开的美元债投资人电话会议上，高管也坦言，“如果6月25日到期的5亿美元债券不能获得成功展期的话，在手的现金是不足以偿还整笔债券的本金及应付的利息。”

　　再说说大股东格林兰股权质押。

　　继5月份质押了16亿股之后，6月22日，绿地公告显示，格林兰再次质押4500万股。

　　格林兰共持有34.72亿股绿地股份，占其总股本的比例为27.17%。本次股份质押后，格林兰持有的绿地控股股份累计质押数量为24.54亿股，占其持股数量的比例为70.68%。

　　格林兰所占绿地股份大部分都是被质押着的。

　　公告披露，格林兰未来半年内到期的质押股份累计数量为2.5亿股，占其所持股份比例为7.20%，占绿地总股本比例为1.96%，对应的融资余额为7.79亿元；

　　未来一年内到期的质押股份累计数量为17.3亿股，占其所持股份比例为49.83%，占公司总股本比例为13.54%，对应的融资余额为32.5亿元。

　　格林兰频频质押股份，都是为绿地向银行融资提供的质押担保，绿地是需要以自有或自筹资金偿还到期银行借款。

　　也就是说，虽然短期内通过质押股份拿到了资金，但未来偿债压力依然不小。

　　说到大股东格林兰，早前掀起的减持风波也惹得市场纷纷猜测。

　　其于2022年4月21日至5月18日期间通过上交所大宗交易系统累计减持绿地股份2.33亿股，占总股本的1.82%。

　　当时减持后，格林兰持有绿地34.89亿股股份，占总股本的27.31%。

　　透过最新的质押股份公告发现，格林兰持有绿地股份已经降至27.17%。亦即，5月19日-6月22日，格林兰仍有减持操作。

　　格林兰作为一家有限合伙企业，本身以张玉良为首的绿地职工持股会，为绿地的单一最大股东，主要作用是为绿地融资“输血”。

　　据报道称，自2016年开始，格林兰不断从外部金融机构借钱贷给绿地。

　　这样一个角色，如今也开始了减持绿地股份的操作，尤其是当下绿地股价低迷、市值不振的节点上。

　　一般这种情况，大股东会以增持股份来增加市场信心才对。

　　减持目的也未能知悉，市场猜测大概就是没钱还债了，套点钱。

　　由此可知，绿地自身的债务压力有多大。据标普统计，绿地在未来12个月仍面临大量离岸债务到期，规模合计约为24亿美元。

　　数据显示，截至今年一季度末，绿地短期借款、一年内到期的长期借款总和为930.2亿元，但绿地持有货币资金仅656.8亿元，未能覆盖短期负债。

　　Part2

　　绿地以前埋的“雷”

　　绿地不比其它的民企、国央企那么纯粹，作为一家典型的混合所有制企业，走的路注定不大相同。

　　也可能是野心作祟，张玉良就是想走另一条路子。

　　自2015年开始便开始搞起基建，通过增资入股多家建工企业，甚至去年将公司从“房地产公司”变成了“建筑公司”。

　　在偏离地产主业越走越远之时，绿地的结局，好似已经注定。

　　看似转型成功的背后，却是与日俱增的负债与不断爆发的现金流问题。

　　确实，2014至2021年，绿地的基建业务的营收从251亿增长至3114亿元，年复合增长率都超过20%。

　　截至去年，基建业务占总营收已经超过5成。而房地产业务2021年营收2049亿元，占比仅38%左右。

　　但基建的营收是上去了，毛利率却一直在拖后腿。去年基建业务毛利率仅4.87%，比起房地产业务20.87%的毛利率，差距还是挺大。

　　基建业务的盈利能力存疑。另一边，房地产业务也因为多元化的路线发展变缓了一些，在销售、增储等方面都表现不够突出。

　　近年绿地房地产销售金额增幅呈现下滑趋势，2020年跌至3584亿元，同比减少7.7%，2021年仅实现2902亿元，同比减少19%。

　　负债倒是表现突出。自绿地开始全国和海外扩张、做大资产之后，负债一路高攀。到2016年，其有息负债已接近3000亿元，净负债率接近300%。

　　虽然之后净负债率有下降趋势，但始终处于高位，直到2020年，仍高达139%。

　　2021年，绿地有息负债余额高达2406亿元，而这还是全年压降有息负债812亿元的结果。

　　也因此，绿地之前一直提到要进行二度混改，引入战投，曾在2020年就宣称股东上海地产及上海城投拟转让所持绿地控股部分股票，合计不超过总股本的17.5%。

　　但随后引战进度一直搁浅，没有下文。

　　这边偿债已经迫在眉睫。绿地开始通过出售资产实现资金回流，去年，绿地的海外资产包括日本千叶海港城酒店出售，澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等完成转让......

　　年内，海外业务累计回笼资金超过37亿元。

　　出售资产多限于海外业务，虽然早有绿地甩卖国内资产的消息，但一直没有真正交易成功的消息。

　　绿地高管对外称，今年一季度公司有很多谈妥的交易，原计划在4-5月完成交割，因为疫情的影响，很多交易不能如期进行，交割的时间表也不能确定，到目前为止还是停滞状态。

　　一季报数据披露，期内绿地控股处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额仅586.2万元。而去年第四季度对应数额为11.7亿元。

　　绿地资金问题难度加大，虽然张玉良在线上业绩会上提到，“为保障债务顺利偿还，公司将多管齐下，狠抓现金流及资金统筹。”

　　不过绿地连今年前5月的销售情况都没有公布，大概率也是出现了较大幅度下滑。

　　其恐怕只能依赖资产出售。据透露，未来2-3年，绿地可供出售的存量物业总货值约2000亿元。

　　问题就在于，绿地的资产包中有高占比的商办业态，况且不少分布在低能级城市，去化本就不容易。

　　简单来说，就是――难卖。

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