土地竞买规则修改后 多家中型房企“补仓”上海宅地

原标题：土地竞买规则修改后 多家中型房企“补仓”上海宅地 来源：21世纪经济报道

近期房企拍地溢价率频超30%，上海已于上周约谈嘉定浦东等各区，但房企还没有收到任何消息。

最近上海土地市场火了，行业内排名20强-40强中、经营能力在近一两年内提升较快的房企明显有在上海拿地意愿。

8月18日，上海出让康桥板块一幅宅地，仁恒、华发股份(600325.SH)联合体以45亿，溢价32.7%拿下浦东康桥宅地，成交楼面价约4.93万元/平方米，刷新了所在区域楼面价新高。

这不是华发最近在上海拿的第一幅地块。一周前，华发以64.35亿元的价格竞得上海闵行区颛桥板块一幅住宅地块，楼板价约4万元/平方米，刷新了颛桥板块纪录;46.4%的溢价率仅次于万达5月份在临港拿下的一幅宅地。

相比华发一周时间内在上海拿下两幅地块，先后刷新了这两幅土地所在板块的楼面价纪录，融信（03301.HK）也不甘示弱。10天之内，融信在上海拿下两幅住宅地块，总地价超过93亿元。8月6日，融信、旭辉联合体以总价45.23亿竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价40.55%，成交楼面价约54811元/平方米；8月17日，融信以48.71亿元拿下位于嘉定南翔的JDC2-0203单元18-02和20-01两幅宅地，溢价率35.53%，楼板价逼近3.9万元/平方米。

一家地方国企，一家民企，都在上海有强烈的补仓意愿，说明什么？

“上海还是强者的天下，本身因为打分、前置足额保证金等诸多条件，能参拍的开发商就不会太多。”一名前20强房企人士表示，今年拿地的房企大部分都是4月上海修改土地竞买规则之后的受益者，“以前基本央企、国企参与上海土拍，改规则后一批综合竞争力强的民营企业可以参与了”。

一名分析师指出，最近拿地的房企对上海房价都有上涨预期。今年很多项目的取证价格明显高于以往同品质项目，这也给房企造成房价政策打破房价天花板限制等感觉，为他们拿高价地增加了信心。7月以来大部分土地自持取消是直接影响因素。“这一波高价地效应有可能再现2016年的情况，上海面临新一轮房价上涨的压力”。

上海土地市场成交火热

上海楼市自四月逐步复苏，不少豪宅项目甚至出现排队认筹盛况，到了6、7月份，外环外的刚需盘也呈现去化加快的现象。

同策研究院一份研报显示，2020年1-7月上海土拍揽金1795.30亿元，同比增长95.1%;7月，从区域来看，郊区 仍为成交主力，其中浦东优惠政策聚集，市场成交占比高;中心城区闵行、杨浦、虹口纯宅地块成交大幅增长，拉高整体楼面均价 

7月以来，多数住宅地块无自持要求，仅要求配建一定比例保障房，房企拿地热情持续高涨， 土拍市场溢价率创近年新高；从企业来看，中小企业与品牌房企参拍占比各半;上半年龙头房企土地市场补仓动作不明显，7月开始显现加大投入的势头 。

2020年1-7月上海土地累计成交面积约2051.13万平方米(占地面积1054.08万平米)，揽金1795.30亿元，同比增长95.1%;上海7月土地市场供应相比6月增速放缓，但同比去年仍处于高位，延续2020年上半年土地市场活跃的行情，7月成交规划建筑面积达413.21万平方米 。

7月上海土地出让金总额达443.62亿元，环比增长45.9%，同比上涨121.5%;6月住宅用地供应放量，在7月达成成交，由于多数地块无自持要求，房企拿地热情高涨，溢价率持续走高，成交金额持续上涨。

反观房企这一两年来不断打磨自身经营能力，调整城市布局，不排除有黑马杀出土地市场重围。以华发为例，该公司于 8月17日晚公布的2020年半年报显示，今年上半年实现合同销售金额440.7亿元;实现营业收入228.66亿元，同比增长60.75%;归属于上市公司股东的净利润14.66亿元，同比增长5.96%。

房企普遍认同，长三角和粤港澳大湾区是投资重要区域。8月在上海连拿2.5幅土地的融信，补仓欲望十分强烈。此前融信的身影也出现在北外滩围标地块、奉贤新城纯宅地、嘉定菊园商住地、前滩商住办地块、七宝宅地等地块的土拍现场。

融信相关人士表示，由于公司这两年在开发效率、成本控制和营销等经营能力提升上作出很大的调整和优化，战略选择深耕核心城市，比如上海、杭州、南京等地。该公司2019年年报显示，融信在全国部署200个项目，总土储约2700万平方米，其中超过八成土储位于一二线城市。

那些还没有在上海拿地的房企，也开始觊觎上海市场。7月9日，龙光地产（03380.HK）以总价23.81亿元、溢价率18.9%一举击败招商蛇口、建发、九龙仓等强力选手，拿下上海杨浦区定海社区D5-1地块竞得杨浦区定海社区D5-1地块，楼板价6.5万元/平方米，实现首进上海。8月前后几场土拍，龙光也到场了，但都属于“陪跑”性质。华南另一家中型房企敏捷地产，近期首进杭州，也有意在长三角地区其他重点城市尤其是上海拿地。

上海近期会有调控动作吗？

值得关注的是，7月，上海住宅用地溢价率创近年新高，市场住宅用地平均溢价率达到23.36% 。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，房企对未来市场不断推高预期，也从一个侧面反映出房企手中资金比较充裕。“接下来一段时间上海还会推出多幅土地，如果热点地块成交溢价率继续保持30%以上，很可能引发相关部门调控。“卢文曦指出，近日南京对土地市场的调控可能是一个信号，各地土地市场持续升温，不排除一些调控可能从资金端口切入，如查处违约资金流入楼市，对非标融资业务展开严格监管等。

近期一份红头文件在坊间流传：8月10日，规土局对部分区重点部署房地产市场调控要求召开土地市场管理工作专题会，这部分区包括浦东、杨浦、闵行、嘉定、青浦、临港。但不少房企表示，至今未收到上级相关指令，对于文件真实性也无法判断，看文件内容也仅限于政府部门参加。

同策研究院资深分析师宋红卫分析认为，上海土地火热主要受以下几个因素影响。第一，房地产调控持续深入，三四线棚改力度缩小后，开发商开始回归一二线城市，一线城市热度都有上升。第二，因疫情影响，上海市土地市场政策有所松动，土拍资金预交期缩短，自持也不是土拍的标配，哪怕是市中心地块。第三，上海优质地块的稀缺性越来越明显，因此房企都争夺优质资源。第四，上海限价政策有所松动，不少项目的取证价格明显高于以往同品质项目。

一个明显的特点是，旧改与城市更新是这一轮土地出让的主力军。7月，中海签约黄浦区5块地块，预计投入590亿，项目涉及历史保护和城市更新；融创此前也多次在公开场合表达参与城市更新、与城市共同成长的想法。 另一家头部分房企万科，在5月以8.79亿拿下宝山杨行镇一幅城中村旧改地块。实际上，该地块周边还有几幅地块早就被万科“相中”，提前介入地块一级开发；此前的2018年，万科以底价26.37亿拿下另两幅地块。2年来，万科前后两次拿这批旧改地块，总金额超过35亿。实际上，万科也有补仓需求，2019年年报显示，2019年，万科在上海只获得2个物流地产项目，分别是浦东祝桥物流园、金山漕泾物流园 （二期） 。

(作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

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