原标题：话企|世联行：“黄金时代”不在 房产代理破局有多难？ 来源：财经网
无论是收购同策咨询，还是引入合作方珠海大横琴，世联行的“大动作”都在为突破困局增加砝码。
然而，世联行的破局之路并不顺利。近日，世联行在宣布收购同策咨询半年后，宣告了该收购案的终止信息，这一曾经备受看好的“强强联合”以失败告终。
紧接着，7月3日，世联行“官宣”了他的新合作伙伴珠海大横琴。不过，珠海大横琴的入局，究竟能让世联行“增色”多少？仍是疑问。
终止收购同策咨询，引进珠海大横琴
7月3日，世联行发布简式权益变动报告书。公告显示，世联中国将以2.8元/股的受让价格，向珠海大横琴转让其所持有的世联行2.02亿股股份。换言之，珠海大横琴将以5.65亿元取得世联行总股本的9.9%。
双方约定，转让价款以现金方式支付。其中，受让方珠海大横琴需在协议书生效之日起7个工作日内，一次性向出让方世联中国支付股份转让价款的50%，即2.83亿元。
本次股份转让完成后，公司控股股东世联中国持股比例将由原来的 39.51%降至 29.61%左右；世联行实际控制人陈劲松、佟捷夫妇持股比例由原来的 39.61%降至 29.71%左右。
公开资料显示，珠海大横琴由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%控股。而作为珠海市国有产业发展平台，珠海大横琴定位于横琴新区的“城市运营商+产业发展商”，目前旗下拥有11家全资子公司，3家控股公司、6家参股公司及29家成员企业，总资产811.28亿元，净资产397.58亿元，项目总投资约2760亿元。
世联行在公告中指出，通过协议转让股份的方式引入投资者，推动业务合作，促进共同发展。不过对于具体的合作方向和内容，世联行并未透露。
引入合作方珠海大横琴前，世联行刚刚终止了对同策咨询的收购。6月28日，世联行发布关于终止发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的公告。世联行给出的理由是，同策咨询历史沿革较长、标的公司涉及本次交易的资产边界尚未最终确定、本次交易的交易方案较为复杂，部分条件尚不成熟，交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。
为何在同策咨询和珠海大横琴之间，世联行选择了后者？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，世联行无论是并购同策，还是引进战略伙伴珠海大横琴，都涉及到融资来解决流动性压力以及业务转型问题。
柏文喜分析，之前牵手同策，因为双方对交易标的界定、交易条件等有分歧，还存在另行募资问题，这一交易链条较长且有不确定性。相反，世联行控股股东向珠海大横琴转让股份换取现金借给公司来解决流动性压力的方式更为直接。
在柏文喜看来，珠海大横琴加入，将助力世联行的业务转型。一方面，世联行多了国企信用背书；另一方面，有助于世联行进入大湾区这一热点区域，也有利于世联行的市值管理。
主营业务陷入困境
一位房地产代理公司从业者告诉财经网，代理公司掌握的是房源。市场好的时候，房源稀缺，供小于求，客户抢着买房。彼时，掌握房源的代理公司发展迅速。
公开数据显示，2013年世联行的新房代理销售额达到3175亿元，这一数据超过了当年中国任何一家房地产开发商的销售额。
2013年，世联行营业收入25.63亿元，同比增长36.47%；实现归母净利3.18亿元，同比增长50.64%。随后，世联行将这一高增速保持了4年，2014年—2017年分别实现营业收入33.08亿元、47.11亿元、62.7亿元、82.12亿元；分别实现归母净利润3.94亿元、5.09亿元、7.47亿元、10.04亿元。
上述从业者同样指出，市场不好的时候，房子很多、客户很少。这种情况下，掌握了客源的中介公司（相较掌握房源的代理公司）更占优势。
年报显示，自2017年下半年以来，世联行代理费率逐渐下滑，2019年下半年平均代理费率仅为0.8%。2018年、2019年世联行已结算代理销售额分别为4029.4亿元、3568.78亿元；分别同比下滑10.91%、11.43%。
此外，世联行还通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者提供服务。2019年，由于受到各城市对房地产电商政策持续收紧的影响，这一互联网+业务实现收入12.1亿元，同比下降28.01%。
世联行表示，代理销售和互联网+两项业务占据了公司交易服务业务近95%，而交易服务又是世联行2019年营收的主力军，占比64.89%。
伴随交易服务“主力军”业务走“下坡路”，世联行业绩也开始“大跳水”。2018年营业收入75.34亿元，同比下滑8.26%；归母净利润4.16亿元，较2017年“缩水”过半。2019年营业收入66.5亿元，同比下滑11.73%；归母净利润0.82亿元，同比锐减80.29%。
虽然世联行也在努力进行业务转型，涉足金融服务、装修服务、公寓管理、工商资产运营、小样社区等多领域。但新业务占比较小，且部分仍处于亏损阶段，难以在短期内为世联行带来大量“输血”。
行业洗牌进行时
2020年，对于世联行来说，无疑是从未有过的艰难时刻。
世联行在2020年一季度报中指出，代理服务收入受疫情和市场波动的影响同比减少，致使华东区域、华北区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分别下降15.10%、16.73%、9.35%和28.28%。
2020年一季度，世联行营业收入10.61亿元，同比下降19.09%；归母净利润暴跌562.1%至-1.63亿元。
不光业绩受到疫情的重创，世联行还面临着行业格局的巨大变革。
2019年，世联行曾在报告中指出，15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%~4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元；而在传统代理市场中，代理佣金仅0.7%~0.8%，市场容量仅400亿元~500亿元。
2020年，“全民经纪人”的兴起，让这一本就不大的传统代理市场面临再“缩水”的风险。
“全民经纪人”是指，部分房企通过App、小程序等互联网平台以佣金方式激励个人发动亲戚、朋友等周边潜在消费者购房的营销手段。
其中，恒大旗下购房APP恒房通成效显著。2月13日起，恒大在全网推出“5000元可定房”的一系列优惠活动，活动推出仅3天时间，就收获认购47450套房，总价值约580亿元。与此同时，恒房通新增用户超300万，累计用户超1000万。
恒房通也由此成为恒大上半年销售额的“大功臣”，2020上半年恒大累计合约销售金额3488.4亿元，同比增长23.8%，领跑龙头房企的同期增速。
房地产“存量时代”下，一方面，世联行要和在客源方面更占优势的中介机构争抢市场；另一方面，各大房企也开始转变思维，不再依赖渠道公司。面对中介机构和房企的双重夹击，留给市场份额越来越小的世联行打赢“翻身仗”的机会真的不多了。
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