新城控股2019年业绩会问答：未来将由增量转向提质，聚焦利润

原标题：新城控股2019年业绩会问答：未来将由增量转向提质，聚焦利润 来源：乐居财经

财经讯 王泽红3月31日晚间，新城控股公告了关于 2019 年年度业绩说明会的召开情况，就投资者提出的主要问题作出了答复。

3月31日，新城控股通过互联网直播平台召开了2019年年度业绩说明会，就投资者关注的问题进行了沟通和交流。公司董事长兼总裁王晓松先生、董事兼联席总裁曲德君先生、董事兼联席总裁梁志诚先生、高级副总裁兼财务负责人管有冬先生、董事会秘书陈鹏先生出席了本次说明会，与投资者进行了互动沟通和交流，就投资者普遍关注的问题进行了解答。

主要问题及答复整理如下：

1、1）公司提出 2020 年 2500 亿元的销售目标，较 2019 年 2708 亿元的销售额 有所下降，该目标是中性还是保守？2）公司后续是否会收缩？对行业排名有什么想法？3）是否会重商业轻住宅？

回答：1）公司 2019 年整体拿地投入占比不高，同时叠加疫情的影响导致地方 政府很多土地出让延后。公司 2020 年整体可售货值近 4,000 亿元，其中：去年底 已推未售约 1,200 亿元，今年新推约 2,000 亿元，还有近 800 亿元货值来自今年新 获取的土地。按照去化率 60%左右（往年合理区间）计算，同时考虑疫情影响， 公司树立 2,500 亿元的销售目标。基于疫情发展及其他客观不确定因素，该销售目标的实现存在一定的不确定性，请投资者注意风险。

2）公司不会往收缩方向发展。截至 2019 年末，公司有 639 亿的现金，净负债 率仅 16%，资金较为充裕，灵活性较强。房地产行业作为一个类金融行业，公司将把净负债率控制在一个合理区间内，同时希望行业排名维持在 10 名左右，这是 一个中长期目标。公司将“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。

3）公司不会轻住宅重商业。公司商业运营和住宅开发是相辅相成的关系，商 住并进是公司“双轮驱动”最核心的目标点。吾悦广场增值价值和利润率较高，但需 沉淀部分资金；住宅业务盈利波动性大，但现金流好。目前公司还是维持住宅和综 合体 2:1 的比例。

2、公司对吾悦广场的未来规划和工作思路的考虑？2020 年商业租金收入目标 是 55 亿元。考虑到今年的疫情影响，公司是否有充足的信心完成目标？

回答：1）商业是“投、融、管、退”一条线，目前公司擅长吾悦广场的区域布 局，但商业运营能力还有待持续提升。商业管理行业在饱和之前需要比拼运营力、 服务力和管控力，公司将努力提升商业运营能力。

2）春节前后吾悦广场都处于停业状态，吾悦广场在 2 月下旬开始恢复营业， 目前所有营运区的吾悦广场已经全部恢复营业。在场经营的商户恢复营业的比例在 90%左右，没有恢复的主要是影城、KTV、健身房等业态。目前日均客流在 15,000 人次左右。疫情期间吾悦广场给予 67 天的租金减免，综合考量预计对 2020 年租金 收入整体影响在 5 亿元左右，因此公司在新开业 30 座吾悦广场的基础上，确定了 55 亿租金收入的目标，目前有信心确保该目标的实现。

疫情下如何快速提升经营有三个考虑，第一是加强与商户沟通，帮助商户清库存，保持商户的稳定经营。第二是加强经营能力，加大营销推广费用的投入，携手商家快速提升经营水平和业绩。第三是疫情后要抓住机遇快速调整，进一步提高吾悦广场的品质和竞争优势。

3、1）2019 年公司毛利率、特别是住宅销售业务的毛利率有所下降，主要是什么原因，未来会呈现怎样的趋势？2）净负债率从 2018 年末的 49%到 2019 年末的 16%，得以大幅下降的原因是什么？未来针对负债率有什么规划或目标？3） 2019 年销售、管理费用增幅较高，主要是什么原因？4）2019 年少数股东损益 7 亿元，同比下降 61%，主要是什么原因？

回答：1）2019 年 33%的毛利率较 2018 年有所降低，主要原因是：2018 年的 结算主要对应 2016、2017 年的销售，当期属于行业利润率的高峰期，行业均价上涨比较快。未来利润率会趋于常态化。

2）净负债率下降最大的原因是公司 2019 年下半年基本未拿地。对房地产行业来说，最大的资金流出就是拿地和工程开支，拿地减少导致净负债率的下降。未来 公司净负债率会具体结合市场行情和公司经营情况做适度平衡，争取保持在 40%- 70%区间。

3）费用高主要系人员增长导致。由于公司住宅开发事业部年初计划配置人员较多；同时商业开发事业部因规模化拓展需要储备了必要的管理团队，公司员工人数由 2018 年底的 2 万名增长到 2019 年底的 2.8 万名。

4）2018 年少数股东损益 17 亿元，主要有几个较大的并表非全资子公司交付。 2019 年并表非全资子公司交付较少，大部分合、联营项目未到结算期，故少数股东损益有所下降。

4、看到公司目前已经开始顺利发行新债券，请问公司近期整体融资恢复情况如何？银行授信具体情况？

回答：近期公司先后发行了美元债、公司债以及超短融，吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品也在正常开展，加上银行间接融资，能满足公司发展需要。公司目标是降低融资成本、拉长融资期限。

公司总授信额度 939 亿元，未使用授信额度为 735 亿元。公司可以在上述授信 总额度内开展融资，以支持业务的发展。

5、1）目前工地复工及售楼处开放情况？2）近期来访量、销售恢复情况？ 3） 后续的管理思路？

回答：1）目前除武汉以外，全国各地项目都已经复工复产。4 月初工人基本 100%到位，售楼处除武汉以外已全面开放。

2）就近期来访和销售恢复情况而言，售楼处从 3 月初陆续开放，到 3 月中旬左右，已有 80%-90%恢复开放，个别城市来人来访已经恢复到 2019 年平均水平。 从全国来看，整体一、二线城市的销售情况略优于三、四线城市。

3）公司根据各地方政府复工要求、不同阶段需要的工种匹配情况、上下游材料情况、内部运营体系进行有效复工。目前公司以销定产、量入为出，有条不紊地 推进年度开发计划。在智慧工地方面，公司有较高比例的覆盖，能够监控各个项目情况。公司优化组织架构，夯实大运营组织体系，保障有效复工复产。

6、2020 年计划新开工比 19 年少了 18%，同时目标竣工面积增加很多，想请教一下公司 20 年新开工和竣工的安排是怎么考量的呢？

回答：1）由于 2019 年下半年公司出售部分项目，同时土地投资减少，导致公司 2019 年整体拿地金额仅占公司当年合同销售金额的 22%，和历年相比明显下降。 综合考虑疫情影响，2020 年计划新开工较 2019 年计划新开工有 18%左右的下降， 该面积不包含 2020 年新获取并开工的项目。年度实际新开工情况需视当年新获取土地情况而定。

2）竣工面积和结算面积差异在于：①竣工面积为总建筑面积口径，而结算面 积为实际销售面积口径；②自持的吾悦广场产生竣工，不产生结算；③部分精装修 项目可能为年底毛坯竣工、但因精装修暂未完成，并未结算。公司仍按照年初规划的约 3,600 万平方米的计划竣工面积进行工作排布。

7、2020 年发展方向？

回答：基于房地产行业大环境及政策的变化，公司发展方向如下：

1）更加关注质量，包括前期拓展、产品质量、运营质量、服务质量、人才梯队质量；

2）关注对标，项目端对标市场，公司端对标同行企业，提升公司竞争力；

3）在保证公司资金安全的前提下，保持对市场的快速反应，市场好的时候抓 住机遇，保持增长量，市场不好的时候保持相应地位；

4）保持双轮驱动的中长期发展战略不变。