顺鑫农业能否破局：20亿买楼+50亿债转股之后再推控股股东兜底的地产剥离方案_新浪财经

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　　出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：浪头饮食/ 郝显

　　顺鑫农业房地产剥离又迈出一步。

　　近日顺鑫农业发公告称拟以30.98亿元的价格挂牌转让顺鑫佳宇100%股权，如果最终未征集到受让方，将由控股股东顺鑫控股或其指定关联方，以不低于22.5亿元的价格参与摘牌。从公告内容来看，房地产业务的剥离已进入实质推进阶段。

　　但是为了彻底剥离地产业务，上市公司也付出了不少代价，今年4月份以近20亿元购买顺鑫佳宇两栋楼，帮助其优化资产负债表。5月份再度将顺鑫佳宇所欠的49.74亿元进行债转股。

　　20亿买楼+50亿债转股后顺鑫农业地产剥离又迈出一步

　　6月26日，顺鑫农业发布公告称，拟在北交所挂牌转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称“顺鑫佳宇”）100%股权，在剥离地产业务上，又迈出了实质性一步。6月27日顺鑫农业股价涨停收盘。

　　顺鑫农业上一次发布剥离房地产业务公告还是在2021年12月，当时公告用的是“预挂牌”，称“旨在公开征集意向受让方”。事后来看，这次公告更像是一个意向公告，此后很长时间内，剥离事项一直没有进展。以至于有投资者忍无可忍，在今年3月27日的机构调研中发出质问，“公司一直说在剥离在推进，可是 10 年过去投资者依旧没有看到任何实质性的进展，也没看到任何其它实质性的改革措施。房地产为何不能像其它国企一样由控股母公司收购？对投资者来说房地产直接宣布解散关门也比这样年年吸血要强。”

　　事实上，今年以来顺鑫农业通过多个动作持续”输血”顺鑫佳宇，优化后者的资产负债表，已经在为整体剥离做铺垫。

　　4月份，顺鑫农业斥资近20亿元购买全资子公司顺鑫佳宇地产在北京市顺义区的“顺鑫国际商务中心”两栋楼。

　　5月份，顺鑫农业董事会通过议案，同意以顺鑫佳宇所欠的49.74亿元对顺鑫佳宇进行增资，增资资金全部计入资本公积。经过这一番操作，顺鑫农业的债权就变成了对顺鑫佳宇的长期股权投资。

　　在优化完顺鑫佳宇的资产负债表之后，顺鑫农业就开始实质性剥离。对比上次公告，这次除了给出资产评估报告，还给出了转让估值，以及未征集到意向受让方时的解决方案。

　　根据公告，挂牌价格为30.98亿元，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，公司将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，控股股东北京顺鑫控股集团有限公司（以下简称“顺鑫控股”）或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。这意味着地产业务的剥离进入了实质性操作环节。

　　从整体来看，如果能够实现房地产业务的顺利剥离，不管是对于顺鑫农业聚焦白酒主业，还是利润改善，都具有正向作用。从2016年到2022年7年时间中顺鑫佳宇总共亏掉了27.64亿元，是拖累业绩的罪魁祸首。

　　但是为了剥离房地产业务，顺鑫农业也承担了很大的代价。

　　4月份公司花近20亿购买顺鑫佳宇两栋楼，而截至2022年，顺鑫农业账面货币资金为85.67亿元，占公司账面资金的23%。这两栋楼并不全是顺鑫农业自用，其中很大部分用于对外出租，截至今年4月，商务中心部分物业还处在招商中。

　　5月份以49.74亿元债权进行债转股后，顺鑫农业对顺鑫佳宇的其他应收款就转为了长期股权投资。截至今年一季度，顺鑫农业账面仍存在大额有息负债，其中短期借款为43.97亿元，长期借款加应付债券达到24.33亿元。合计达到了68.3亿元，同期货币资金为71.14亿元，有息负债已经与货币资金持平。巨额有息负债已经给顺鑫农业造成很大的负担，而有息负债估计主要与房地产业务有关。

　　去年白酒销量减少24% 牛栏山如何破局？

　　单纯来看顺鑫农业白酒业务，2022年白酒部分营收为81.09亿元，同比减少20.7%。这个下滑幅度放在白酒行业几乎是垫底的水平。从销量来看，去年其白酒销量下滑了24.4%，与营收下滑幅度一致。

　　去年20家上市白酒公司中有16家营收在增长，仅4家下滑，下滑幅度超过2位数的仅两家公司。今年一季度顺鑫农业营收微增4.63%，销售恢复仍然较慢。

　　顺鑫农业是这一轮行业调整中受影响较大的酒企，最主要的原因与其产品所处价格带有关。牛栏山是低线光瓶酒的代表，核心大单品白牛二售价在15元左右。

　　近几年光瓶酒市场的主要趋势是消费升级，中高价位的光瓶酒取得了不错的增长，比如山西汾酒的玻汾系列，此外其他全国名酒也在布局高线光瓶酒市场。

　　白酒新国标的出台加速了光瓶酒市场的消费升级。白牛二因配料中含有食用香精，新国标实施后，不再属于白酒，而是被重新分类为调香白酒，这触及到了顺鑫农业的基本盘。

　　此前市场预期牛栏山会利用其市场地位，实现全国化和产品升级，吃到行业集中度提升的红利，但是这个逻辑并没有兑现。

　　事实上，牛栏山的产品升级并没有那么容易。为了实现升级，顺鑫农业推出了一系列新品，其中“金标陈酿”是主推产品，这款产品贴着纯粮固态发酵白酒的“金标”标志，处在30-40元价格带。管理层希望用“金标陈酿”接力“白牛二”。

　　2022年顺鑫农业中档酒营收仅为13.56亿元，同比仅增长4%，高档酒营收6.73亿元，下滑了36.22%，产品升级整体效果还不明显。目前来看，牛栏山能否走出低估，主要还是看金标能否成为新的增长引擎。

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