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随着快速城镇化红利期的结束，我国房地产行业也将从过去高杠杆、高周转、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式。调整过程伴随着部分激进房企的出险、亏损甚至是退出，据不完全统计，截至2022年末累计出险房企已超过30家，而截至3月8日共有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，预亏额最高的超过200亿元，总亏损或将超过1700亿元。
回顾过去五年，我国持续推进以人为核心的新型城镇化，十年累计有1.4亿农村人口在城镇落户，有序发展城市群和都市圈，促进了大中小城市协调发展。目前，我国仍处于城镇化进程中，城镇化率仅为65.2%，按照中国城市规划设计研究院院长王凯此前预计，2035-2050年中国城镇化水平达到75%-80%之间。未来还有1.5-2亿左右人口进城，每年仍有上千万农村人口转移到城镇，包括新建和更新在内，我国地产行业仍是十万亿的体量。
随着销售、融资逐渐复苏，预亏、预减、出险等非现金流利空的出清，预计2023年将成为地产行业新常态的元年。面向集中度更高的行业趋势，包括碧桂园、龙湖、保利、华润等优质房企需要做到哪几点才能在未来十万亿的存量竞争中实现挤压式增长呢？
首先，强调精准布局
自1988年颁发的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》到1998年的全面房改，住房商品化契合了当时我国急需改善居民住房条件的历史性需求。面对全国范围的供不应求，房企拿地从一线逐渐过渡到三四线，几乎不会有亏钱的项目，即使高价拿的项目在手里捂几年也能获利丰厚。
但随着我国城镇居民人均居住面积的大幅提升，商品房市场已呈明显的结构性供求不匹配，房企新增土储也需要强调精准布局。
诸如龙湖集团，项目覆盖城市69个，主要聚焦环渤海、西部地区、长三角、华中地区、华南地区的一二线城市，同时也围绕都市圈的周边适度布局，并控制单项目的开发规模。CEO陈序平称，未来龙湖在拿地策略上会更加聚焦在高线城市的机会，并表示要按照商业逻辑来斟酌。
碧桂园方面则更讲究把握市场分化趋势来精准拿地，布局供需关系良好的确定性市场。截至去年中期，碧桂园位于中国内地的可售资源合计约1.51万亿，整体盈利预期较为乐观，且96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。
其次，强调产品力
在制造业的商业逻辑当中，相较于渠道和品牌，销售商品的产品力是最基础也是最本质的核心竞争力。
当前我们不再紧缺房子，而是缺好品质的房子，随着改善需求占比提升，立足长期主义、提升产品力成为行业共识。面向房地产行业新常态，含义更广的交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。
旭辉集团的“悦心交付”体系，注重品质主义、绿色主义、惊喜主义、完美主义，同时不断服务创新，交房即交证、聆听行动、云交付，打造硬核交付力。
美的置业的交付品牌“橙意家”，构筑2大智慧生活场景、4重精工意标准、6大周期全维度服务体系通过小区园林先行、样板房工艺还原展示、工地透明化展示等举措。
2022年交房70万套的碧桂园将“做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向”写进了保交楼的要求之中，力求做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。今年1月，碧桂园共有7项目荣获“广厦奖”、142个标段荣获省级工程类奖项、203个标段荣获省级安全类奖项等，从“按时交付”到“高质量交付”，碧桂园形成了一套全方位的质量监察体系。
再者，强调合理利润、提质增效
实际上，项目销售不畅、项目交付进度慢、房价整体下行、房企以价换量等因素都会导致结转利润减少，但偶然中也蕴含着必然。行业从高速成长期进入成熟期后，供求关系更加均衡，企业利润率也将回归经济总体平均回报率左右，制造业和地产行业亦是如此。另一方面，合理的回报率也会缓解资本进出、行业竞争，保证行业处在相对平稳运行的周期中。
上市房企的平均毛利率水平从前些年的30%-40%逐渐下探至20%-30%水平，预计未来将稳定在20%左右类制造业毛利率水平。在利润空间缩小的情况下，房企也在采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，包括精细化管理、组织架构调整等等，最大化地压缩不必要的成本开支，留出利润空间。
近日，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，通过精简大区总部职能部门和大区总裁，进一步优化组织架构。这不仅优化了成本控制，还有利于发掘一批综合经营管理能力较强的区域总裁并给予其更大的授权空间兼管多区域业务，能最大化发挥优秀管理者能力优势的同时，兼顾管理团队的稳定性及属地市场的深耕延续性。
碧桂园2022年中报数据显示，其管理费、销售费用分别同比缩减31%、40.58%。3月13日，碧桂园发布业绩预告称，预计2022年度可能录得归属股东的核心净利润10亿元至30亿元，核心利润为正表征着示范房企在主营业务上仍表现出相当的韧性。
相同的情况也发生在新城控股身上，截止2022年前三季度，其管理费、销售费用分别同比缩减5%、38.7%，全年归母净利润为6.3至37.8亿元。
实际上，在去年底新城控股也进行了一轮组织架构调整，对集团及各事业部总部进行组织调整，调整范围包括集团总部、住宅板块以及商业板块。早在2021年和2022年初，新城控股均进行过精简部门、控制成本的调整，也取得了较为可观的效果。
最后，强调财务稳健
当房企不再追求极致的高周转，便会减少资金的加杠杆周转，相应的财务也将更加稳健，资产负债率从金融属性回归制造业属性。
随着过去几年地产企业利润表中的毛利率趋势性下滑，在资产负债表中，降杠杆则是另一番共识。降杠杆的方式主要包括：减少拿地、加快土储去化回款、偿还有息负债、出售项目、出售自持物业、REITs出表等。
由于优质示范房企财务状况均相对健康稳健，并持续满足“三道红线”等要求，这也使得融资支持政策更青睐于示范房企，在更加友好的融资环境中，示范房企可以相对从容地降杠杆。以碧桂园为例，作为优质房企，其得到了政策充分支持，2022年9月以来，碧桂园“三箭齐发”相继落地实现多次融资，“金融16条”获授信超三千亿，“央地合作”增信撬动地方担保支持，此外内保外贷也疏通了境外融资，还包括开年200亿储架式注册发行获批。
2022年中报显示，碧桂园在前6个月公司的权益回款率为92%，处于行业领先水平。再次实现净经营性现金流为正，总借贷余额、剔除预收账款的资产负债率实现双降，净借贷比率连续多年保持在60%以下。围绕可动用现金的核心管理目标，碧桂园未出现任何违约或延迟支付本息的情况，维持了良好的信用记录，是行业为数不多受监管部门认可的示范民营房企。
随着2022年地产行业销售逐季环比改善，今年前两个月进一步确认行业复苏，叠加各项政策保驾护航，2023年将成为地产行业高质量发展新常态的元年。预计优质房企的经营也将逐渐企稳，并在稳健的财务和合理的利润下，通过精准布局、提供优质产品、持续提质增效来实现市场份额的提升和业绩的稳健增长。
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