[价值榜]禹洲地产:结转低于预期 土地成本翻倍

[价值榜]禹洲地产:结转低于预期 土地成本翻倍
2020年05月08日 15:50 新浪财经

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  自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

  1994年,禹洲集团成立于厦门,已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理等为一体的多元化综合性集团。2016年,禹洲集团总部正式搬迁到上海,2018年禹洲地产全面启动“千亿征程,全国深耕”的战略方针,向千亿房企的目标迈进。禹洲地产位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第33位,其中公司在综合规模方面表现一般,位列第40位;运营发展方面表现尚可,位列24位,处在TOP50的中游水平;而盈利能力方面在TOP50中表现靠后,位列36位;且禹洲地产的财务表现近几年一直较为稳健,与大悦城(2.750, -0.02, -0.72%)并列位列第21位。

  综合规模:全年转结不及预期

  据克而瑞及公司公告数据,禹洲地产在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为463、751、3040亿元,在TOP50房企中分别位列第29、39、41位,整体的头部效应不算明显。2018年禹洲地产全面启动“千亿征程,全国深耕”的战略方针,作为仍未突破千亿规模的区域房企,禹洲地产主要聚焦在海西及长三角地区。

  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,禹洲地产营收为233.67亿元,同比下滑4.26%,在2016以来的房地产大牛市的背景下,这一增速表现令人意外,与公司过去几年的销售表现完全不符。

  截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达1464.35亿元、287.28亿元,净资产规模在所有房企中位列第43位。

  运营周转:土地成本大幅上升

  禹洲地产2019年拿地金额为463亿元,拿地面积为462万㎡,同比增长47%,拿地力度较强,而2018年拿地为314万㎡。拿地均价约为10023元/平米,较上年的5000元/平米大幅提高。禹洲地产全年销售面积为497万㎡,销售金额为751亿元,同比增长34.1%,这一增速在TOP50名单中较为靠前,这在很大程度上提升了禹洲地产在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为1.5。总体看,全年的拿地面与销售面积相近,整体土地储备变化较小,但由于拿地成本上升,项目的盈利能力面临一定的挑战。

  结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。禹洲地产收入储备倍数为13.38(参照的是2019年收入),与主流房企数据均值相近,而该数值2018年为8.6,这主要是由于公司结转不及预期,拉低了2019年的营收所致。

  禹洲地产的存货周转率表现波动较大且有所下滑,近十年来在0.3-0.5左右波动,由于近几年营收增速明显慢于拿地及销售增速,存货周转率接连下滑至0.36。

  盈利能力:业绩增速不及预期 提高分红比率

  禹洲地产近年来营收及利润增速波动较大,利润率表现也一般,2019年禹洲地产销售毛利率为26.21%、销售净利率16.98%、净资产收益率(加权ROE)17.01%,各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。

  在规模相近的几家房企中,禹洲地产的加权ROE表现最差,比新力、合景泰富、时代中国等相比都要低一些,这跟禹洲地产的杠杆率较低、利润率持续走低有关系。值得注意的是,这是禹洲地产近5年来最低的ROE水平。禹洲地产近些年的股利支付率维持在40%左右,而2019年的支付率提升至51.18%,明显高于行业平均水平,公司慷慨的分红或与业绩增速表现不佳有关系。

  财务:融资成本偏高

  禹洲地产2019年中期平均融资成本较2018年没有明显变化,为7.12%,在众多财务稳健的龙头房企中属于偏高的,明显高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。目前禹洲地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有355.1亿元,短期债务为152.72亿元,长期债务为403.97亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,禹洲地产短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.43,远低于TOP50房企数据均值0.78。

  截止2019年底,禹洲地产净负债率为65.64%,在TOP50中位列第19低位,低于均值81.23%,与建业地产、绿城中国处于同一水平。且公司整体的土地储备几乎全部分布在一二线城市,风险相对可控,财务较为稳健。

  附:2020新浪财经上市房企价值榜TOP50

禹洲地产 上市房企价值榜

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