[价值榜]禹洲地产：结转低于预期土地成本翻倍|禹洲地产_新浪财经

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　　新浪财经房产|大眼楼管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　1994年，禹洲集团成立于厦门，已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理等为一体的多元化综合性集团。2016年，禹洲集团总部正式搬迁到上海，2018年禹洲地产全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，向千亿房企的目标迈进。禹洲地产位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第33位，其中公司在综合规模方面表现一般，位列第40位；运营发展方面表现尚可，位列24位，处在TOP50的中游水平；而盈利能力方面在TOP50中表现靠后，位列36位；且禹洲地产的财务表现近几年一直较为稳健，与大悦城并列位列第21位。

　　综合规模：全年转结不及预期

　　据克而瑞及公司公告数据，禹洲地产在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为463、751、3040亿元，在TOP50房企中分别位列第29、39、41位，整体的头部效应不算明显。2018年禹洲地产全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，作为仍未突破千亿规模的区域房企，禹洲地产主要聚焦在海西及长三角地区。

　　由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，禹洲地产营收为233.67亿元，同比下滑4.26%，在2016以来的房地产大牛市的背景下，这一增速表现令人意外，与公司过去几年的销售表现完全不符。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1464.35亿元、287.28亿元，净资产规模在所有房企中位列第43位。

　　运营周转：土地成本大幅上升

　　禹洲地产2019年拿地金额为463亿元，拿地面积为462万㎡，同比增长47%，拿地力度较强，而2018年拿地为314万㎡。拿地均价约为10023元/平米，较上年的5000元/平米大幅提高。禹洲地产全年销售面积为497万㎡，销售金额为751亿元，同比增长34.1%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了禹洲地产在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为1.5。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小，但由于拿地成本上升，项目的盈利能力面临一定的挑战。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。禹洲地产收入储备倍数为13.38（参照的是2019年收入），与主流房企数据均值相近，而该数值2018年为8.6，这主要是由于公司结转不及预期，拉低了2019年的营收所致。

　　禹洲地产的存货周转率表现波动较大且有所下滑，近十年来在0.3-0.5左右波动，由于近几年营收增速明显慢于拿地及销售增速，存货周转率接连下滑至0.36。

　　盈利能力：业绩增速不及预期提高分红比率

　　禹洲地产近年来营收及利润增速波动较大，利润率表现也一般，2019年禹洲地产销售毛利率为26.21%、销售净利率16.98%、净资产收益率（加权ROE）17.01%，各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。

　　在规模相近的几家房企中，禹洲地产的加权ROE表现最差，比新力、合景泰富、时代中国等相比都要低一些，这跟禹洲地产的杠杆率较低、利润率持续走低有关系。值得注意的是，这是禹洲地产近5年来最低的ROE水平。禹洲地产近些年的股利支付率维持在40%左右，而2019年的支付率提升至51.18%，明显高于行业平均水平，公司慷慨的分红或与业绩增速表现不佳有关系。

　　财务：融资成本偏高

　　禹洲地产2019年中期平均融资成本较2018年没有明显变化，为7.12%，在众多财务稳健的龙头房企中属于偏高的，明显高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。目前禹洲地产账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有355.1亿元，短期债务为152.72亿元，长期债务为403.97亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，禹洲地产短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.43，远低于TOP50房企数据均值0.78。