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新浪财经房产|大眼楼管
自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。
目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。
合景泰富是广州市领先的房地产开发商之一。自1995年创立广州合景房地产开发有限公司至今,一直专注于高质素物业的开发,目标客户主要为中、高收入人士。经过十几年的发展,合景泰富地产业务已涉及住宅、写字楼、别墅、洋房、酒店、酒店式公寓、高级购物中心等多个发展领域,并从大本营广州扩展到苏州、昆山、成都、北京等地。合景泰富位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第28位,其中公司综合规模表现方面还属中型房企,仍未突破千亿规模;运营发展方面表现相对较好,位列19位;而盈利能力方面在TOP50中表现优秀,位列5位;合景泰富的财务表现并不是十分稳健,在TOP50中处于中下游。
综合规模:聚焦在粤港澳、长三角的区域房企
据克而瑞及公司公告数据,合景泰富在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为276、861、5100亿元,在TOP50房企中分别位列第38、36、29位,头部效应并不明显。合景泰富仍是主要聚焦在粤港澳、长三角的区域房企,规模仍未突破千亿大关。
合景泰富拿地节奏持续放缓,公司2019年新增总建筑面积374万平方米,同比减少9.66%,该比例较2018年有所回升,但拿地积极度不高。2019年新增拿地土地成本共计人民币276亿元,补充总可售货值约人民币730亿元。
由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,合景泰富营收为258.15亿元,同比增速仅为228.95%,该大幅增长主要得益于公司2017,2018年预售额较高、项目步入结算期, 以致2019年已交付总建筑面积增至177.12万平方米,同比增长342.13%。
截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达2143.23亿元、382.43亿元,净资产规模在所有TOP50房企中位列第37位。
运营周转:去库存提高周转率
合景泰富2019年拿地金额为276亿元,拿地面积为374万㎡,同比下降9.66%,拿地力度有所下降,而2018年拿地为590万㎡。拿地均价约为7380元/平米,较上年的6537元/平米提高了12.9%。合景泰富全年销售面积为492万㎡,销售金额为861亿元,同比增长31.5%,这一增速在TOP50名单中位列中上游,这在很大程度上提升了合景泰富在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为2.37。总体看,全年的拿地面小于销售面积,整体土地储备有所下降。
结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。合景泰富收入储备倍数为20.34(参照的是2019年收入),高于主流房企数据均值。合景泰富的存货周转率较低且波动较大,近十年来在0.1-0.3之间波动,由于2018、2019年持续减少拿地,存货周转率有所上升至0.29。
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盈利能力:因集中结转分红率大幅下滑
合景泰富近年来营收及利润增速起伏较大,但利润率表现很好,2018年合景泰富销售毛利率为31.52%、销售净利率38.95%、净资产收益率(加权ROE)30.37%,各项盈利指标处在TOP50房企的上游。
在销售规模相近的几家房企中,合景泰富的加权ROE表现较好,比佳兆业、中骏集团、禹洲地产明显要高,与黑马新力地产接近,这跟合景泰富的杠杆率较高有关系。不过,值得注意的是,这是合景泰富近十年来最高的ROE水平。
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合景泰富近些年的股利支付率整体处在逐渐上升的趋势之中,而2019年因为集中转结的原因支付率却出现了大幅下滑,仅为23.88%,明显低于行业平均水平,公司的分红比例有待提高。
财务:融资成本提升 杠杆率较高
合景泰富今年中期平均融资成本较2018年有所提高,约为7.4%,高于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,截止2019年底公司的现金及等价物约人民币513.78亿元,现金短债覆盖比达到2.17倍,较2018年的3.03倍小幅下降。从长期来看公司资产负债率为82.16%,净负债率上升10.1个百分点至89.43%,两指标均不算低。
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截止2019年底,合景泰富净负债率在TOP50中位列第12高位,高于均值81%,与滨江集团(9.990, 0.26, 2.67%)、美的置业处于同一水平。从地理位置来看,公司主要布局区域优势明显、去库存压力小的一、二线城市,风险相对可控,财务表现仍有提升空间。
附:2020新浪财经上市房企价值榜TOP50
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