[价值榜]合景泰富集中结转营收波动大 分红率大幅下滑

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　合景泰富是广州市领先的房地产开发商之一。自1995年创立广州合景房地产开发有限公司至今，一直专注于高质素物业的开发，目标客户主要为中、高收入人士。经过十几年的发展，合景泰富地产业务已涉及住宅、写字楼、别墅、洋房、酒店、酒店式公寓、高级购物中心等多个发展领域，并从大本营广州扩展到苏州、昆山、成都、北京等地。合景泰富位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第28位，其中公司综合规模表现方面还属中型房企，仍未突破千亿规模；运营发展方面表现相对较好，位列19位；而盈利能力方面在TOP50中表现优秀，位列5位；合景泰富的财务表现并不是十分稳健，在TOP50中处于中下游。

　　综合规模：聚焦在粤港澳、长三角的区域房企

　　据克而瑞及公司公告数据，合景泰富在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为276、861、5100亿元，在TOP50房企中分别位列第38、36、29位，头部效应并不明显。合景泰富仍是主要聚焦在粤港澳、长三角的区域房企，规模仍未突破千亿大关。

　　合景泰富拿地节奏持续放缓，公司2019年新增总建筑面积374万平方米，同比减少9.66%，该比例较2018年有所回升，但拿地积极度不高。2019年新增拿地土地成本共计人民币276亿元，补充总可售货值约人民币730亿元。

　　由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，合景泰富营收为258.15亿元，同比增速仅为228.95%，该大幅增长主要得益于公司2017，2018年预售额较高、项目步入结算期， 以致2019年已交付总建筑面积增至177.12万平方米，同比增长342.13%。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2143.23亿元、382.43亿元，净资产规模在所有TOP50房企中位列第37位。

　　运营周转：去库存提高周转率

　　合景泰富2019年拿地金额为276亿元，拿地面积为374万㎡，同比下降9.66%，拿地力度有所下降，而2018年拿地为590万㎡。拿地均价约为7380元/平米，较上年的6537元/平米提高了12.9%。合景泰富全年销售面积为492万㎡，销售金额为861亿元，同比增长31.5%，这一增速在TOP50名单中位列中上游，这在很大程度上提升了合景泰富在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.37。总体看，全年的拿地面小于销售面积，整体土地储备有所下降。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。合景泰富收入储备倍数为20.34（参照的是2019年收入），高于主流房企数据均值。合景泰富的存货周转率较低且波动较大，近十年来在0.1-0.3之间波动，由于2018、2019年持续减少拿地，存货周转率有所上升至0.29。

　　盈利能力：因集中结转分红率大幅下滑

　　合景泰富近年来营收及利润增速起伏较大，但利润率表现很好，2018年合景泰富销售毛利率为31.52%、销售净利率38.95%、净资产收益率（加权ROE）30.37%，各项盈利指标处在TOP50房企的上游。

　　在销售规模相近的几家房企中，合景泰富的加权ROE表现较好，比佳兆业、中骏集团、禹洲地产明显要高，与黑马新力地产接近，这跟合景泰富的杠杆率较高有关系。不过，值得注意的是，这是合景泰富近十年来最高的ROE水平。

　　合景泰富近些年的股利支付率整体处在逐渐上升的趋势之中，而2019年因为集中转结的原因支付率却出现了大幅下滑，仅为23.88%，明显低于行业平均水平，公司的分红比例有待提高。

　　财务：融资成本提升 杠杆率较高

　　合景泰富今年中期平均融资成本较2018年有所提高，约为7.4%，高于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，截止2019年底公司的现金及等价物约人民币513.78亿元，现金短债覆盖比达到2.17倍，较2018年的3.03倍小幅下降。从长期来看公司资产负债率为82.16%，净负债率上升10.1个百分点至89.43%，两指标均不算低。

　　截止2019年底，合景泰富净负债率在TOP50中位列第12高位，高于均值81%，与滨江集团、美的置业处于同一水平。从地理位置来看，公司主要布局区域优势明显、去库存压力小的一、二线城市，风险相对可控，财务表现仍有提升空间。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50