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新浪财经房产|大眼楼管
自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。
目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。
时代中国控股一直深耕珠三角地区,业务主要覆盖住宅开发,城市更新、产业运营、商业运营、社区服务等领域,目前投资的项目已覆盖近20个经济发达城市,共拥有200多个处于不同开发阶段的项目。时代中国位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第39位,其中公司在综合规模方面表现一般,当下千亿规模已成头部房企的门槛;运营周转方面表现较弱,位列39位;而盈利能力方面在TOP50中表现中下游,位列37位;且时代中国的财务表现中等,较低的杠杆率和较小的短期偿债压力提升了公司在这一领域的得分。
综合规模:仍未破千亿规模
据克而瑞及公司公告数据,时代中国在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为233.97、783.6、3370亿元,在TOP50房企中分别位列第41、38、39位,头部效应不算明显。
时代中国拿地节奏在经历2017、2018两年下降后,2019年大幅提高了拿地强度,且拿地面积与销售面积接近,整体的土地储备池子大致保持稳定,但公司2300万方的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,时代中国营收为427.44亿元,同比增速为23.98%,在此前几年房地产牛市的背景下,这一增速表现基本与销售增速吻合。
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截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达1610.98亿元、357.04亿元,净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第39位。
运营周转:加大拿地补土储
时代中国2019年拿地金额为233.97亿元,拿地面积为491.96万㎡,同比大幅增长,相较于销售面积而言,拿地力度仍不算大。拿地均价约为4755元/平米,较上年的4034元/平米明显上涨。时代中国全年销售面积为534.7万㎡,销售金额为783.6亿元,同比增长29.3%,这一增速在TOP50名单为中上游,这在一定程度上提升了时代中国在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为3.08,与公司以往毛利率水平相符。总体看,全年的拿地面与销售面积相近,整体土地储备变化较小。
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结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。时代中国收入储备倍数为9.17(参照的是2019年收入),明显低于主流房企数据均值,而公司该数值2018年为7.7。
时代中国的存货周转率表现有所提升,近十年来在0.4-0.5左右波动,由于2019年结算增速符合预期,存货周转率由2018年的0.49微升至0.54。
盈利能力:净利率连续两年下降 股利支付力度有待加大
时代中国近年来营收及利润增速与前几年销售增速较为吻合,由于去年的项目结转原因,全年业绩增速较2018年有所放缓,加之毛利率及净利润率有所下滑,归母利润增速仅18.49%,较2018年的65%大幅下降。2019年时代中国销售毛利率为29.31%、销售净利率13.01%,净资产收益率(加权ROE)达到28.93%,各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。
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时代中国近些年的股利支付率逐渐走高至30%左右,而2013-2015年的支付率都只有19%左右的水平,相较于TOP50房企34%的股利支付率,时代中国仍需提高股利支付率。
财务:杠杆率低融资成本却不低
时代中国2019年平均融资成本较2018年略有改善,加权融资利率下降20bp至7.5%,大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。目前时代中国账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有292.8亿元,短期债务为185.98亿元,长期债务为346.63亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,时代中国短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.64,低于TOP50房企数据均值0.78。
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截止2019年底,时代中国净负债率为67%,在TOP50中位列第21低位,低于均值81.23%,与龙光、中梁控股等处于同一水平,资产负债率为77.84%,较上年提高3个百分点。近年来时代中国资产负债率、净负债率一直并不算高,但融资成本却改善有限,一方面与境外债占比高有关,或许还和公司整体的土地储备质量有关系。公司2300万方的整体土地储备中,三四线城市占比达到68.7%,在经历过去几年棚改货币化大浪潮后,三四线土储存在一定的风险。
附:2020新浪财经上市房企价值榜TOP50
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