[价值榜]时代中国控股：大力补充土储 以三四线为主

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　时代中国控股一直深耕珠三角地区，业务主要覆盖住宅开发，城市更新、产业运营、商业运营、社区服务等领域，目前投资的项目已覆盖近20个经济发达城市，共拥有200多个处于不同开发阶段的项目。时代中国位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第39位，其中公司在综合规模方面表现一般，当下千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现较弱，位列39位；而盈利能力方面在TOP50中表现中下游，位列37位；且时代中国的财务表现中等，较低的杠杆率和较小的短期偿债压力提升了公司在这一领域的得分。

　　综合规模：仍未破千亿规模

　　据克而瑞及公司公告数据，时代中国在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为233.97、783.6、3370亿元，在TOP50房企中分别位列第41、38、39位，头部效应不算明显。

　　时代中国拿地节奏在经历2017、2018两年下降后，2019年大幅提高了拿地强度，且拿地面积与销售面积接近，整体的土地储备池子大致保持稳定，但公司2300万方的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，时代中国营收为427.44亿元，同比增速为23.98%，在此前几年房地产牛市的背景下，这一增速表现基本与销售增速吻合。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1610.98亿元、357.04亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第39位。

　　运营周转：加大拿地补土储

　　时代中国2019年拿地金额为233.97亿元，拿地面积为491.96万㎡，同比大幅增长，相较于销售面积而言，拿地力度仍不算大。拿地均价约为4755元/平米，较上年的4034元/平米明显上涨。时代中国全年销售面积为534.7万㎡，销售金额为783.6亿元，同比增长29.3%，这一增速在TOP50名单为中上游，这在一定程度上提升了时代中国在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.08，与公司以往毛利率水平相符。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。时代中国收入储备倍数为9.17（参照的是2019年收入），明显低于主流房企数据均值，而公司该数值2018年为7.7。

　　时代中国的存货周转率表现有所提升，近十年来在0.4-0.5左右波动，由于2019年结算增速符合预期，存货周转率由2018年的0.49微升至0.54。

　　盈利能力：净利率连续两年下降 股利支付力度有待加大

　　时代中国近年来营收及利润增速与前几年销售增速较为吻合，由于去年的项目结转原因，全年业绩增速较2018年有所放缓，加之毛利率及净利润率有所下滑，归母利润增速仅18.49%，较2018年的65%大幅下降。2019年时代中国销售毛利率为29.31%、销售净利率13.01%，净资产收益率（加权ROE）达到28.93%，各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。

　　时代中国近些年的股利支付率逐渐走高至30%左右，而2013-2015年的支付率都只有19%左右的水平，相较于TOP50房企34%的股利支付率，时代中国仍需提高股利支付率。

　　财务：杠杆率低融资成本却不低

　　时代中国2019年平均融资成本较2018年略有改善，加权融资利率下降20bp至7.5%，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。目前时代中国账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有292.8亿元，短期债务为185.98亿元，长期债务为346.63亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，时代中国短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.64，低于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，时代中国净负债率为67%，在TOP50中位列第21低位，低于均值81.23%，与龙光、中梁控股等处于同一水平，资产负债率为77.84%，较上年提高3个百分点。近年来时代中国资产负债率、净负债率一直并不算高，但融资成本却改善有限，一方面与境外债占比高有关，或许还和公司整体的土地储备质量有关系。公司2300万方的整体土地储备中，三四线城市占比达到68.7%，在经历过去几年棚改货币化大浪潮后，三四线土储存在一定的风险。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50