[价值榜]中骏集团：销售高增长 业绩增速却不及预期

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　中骏集团主要业务包括投资控股、物业开发、物业投资及物业管理服务等，公司运营总部设在厦门，实施以海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈及珠三角经济圈为主导的全国性发展战略，产品以住宅为主。中骏集团位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第30位，其中公司综合规模仍不大，和滨江集团、合景泰富等处在同一水平；运营发展方面表现相对高效，位列11位；而盈利能力方面在TOP50中表现差强人意，位列42位；且中骏集团的财务表现一直中规中矩，处在主流房企的中游水平。

　　综合规模：收入增速不及销售增速

　　据克而瑞及公司公告数据，中骏集团在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为477、805、4087亿元，在TOP50房企中分别位列第32、37、34位，头部效应并不明显，公司目前仍未突破千亿规模。中骏集团2019销售额在全行业的排名在44位。

　　中骏集团近几年拿地力度不减，拿地面积均大幅高出当期销售面积，公司土地储备池子及货值规模均在持续上升。2019年，公司拿地金额达到477亿元，达到了同期销售金额的60%，即使是在当前调控持续的大背景下，中骏也有着一颗冲规模的心。

　　由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，中骏集团营收为215.15亿元，同比增速仅为20.36%，净利润增速仅为3.69%，在次轮大牛市的背景下，这一增速表现较为一般。截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1493.82亿元、302.86亿元，净资产规模在所有TOP50房企中位列第40位。

　　运营周转：土地储备持续加大 存货周转率转差

　　中骏集团2019年拿地金额为477.25亿元，拿地面积为980万㎡，同比微增，拿地力度有所下降，而2018年拿地为950万㎡。拿地均价约为4870元/平米，较上年的4226元/平米有所升高。中骏集团全年销售面积为632万㎡，销售金额为805亿元，同比增长56.7%，这一增速在TOP50名单中靠前，这在很大程度上提升了中骏集团在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.62。总体看，尽管拿地力度有所下降，但全年的拿地面明显超过销售面积，整体土地储备仍在持续扩大。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。中骏集团收入储备倍数为20.62（参照的是2019年收入），大幅高于主流房企数据均值，而该数值2018年为18.52。

　　中骏集团的存货周转率近几年表现逐渐下降，一方面是由于土地储备持续增加，另一方面销售业绩的结转持续不及预期。存货周转率从2010年的0.67接连下滑至2019年的0.35。

　　盈利能力：利润率、ROE全面下滑

　　中骏集团近年来营收及利润增速较慢，且归母净利润增速连续三年下滑至2019年的3.69%，这与公司过去几年销售额快速增长并不相符。2019年中骏集团销售毛利率为27.57%、销售净利率18.7%、净资产收益率（加权ROE）21.23%，各项盈利指标处在TOP50房企的中下游，且较上年均明显下滑。

　　在规模相近的几家房企中，中骏集团的加权ROE表现一般，比合景泰富、时代中国都要低一些，这跟中骏集团的杠杆率较低、利润率下滑有关系。不过，值得注意的是，随着拿地成本的走高，公司的盈利指标或将持续面临考验。中骏集团近些年的股利支付率维持在20%-30%左右，而2019年的支付率也仅为25.47%，明显低于头部房企平均水平，公司的分红比例有待提高。

　　财务稳健：融资成本走高

　　中骏集团2019年中期平均融资成本较2018年有所上升，约为6.7%，在众多财务稳健的龙头房企中是偏高的，略高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，2017年数据显示，中骏集团平均融资成本为6.4%。

　　目前中骏集团账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有239亿元，短期债务为123亿元，长期债务为298亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中骏集团短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.51，低于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2018年底，中骏集团净负债率为60%，在TOP50中位列第15低位，低于均值81.23%，与世茂、金地等处于同一水平。公司账面合同负债高达349亿元，且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市，风险相对可控，财务较为稳健。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50