天风证券发布研报称，需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前该行认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。
标的方面，重点关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团(00960)、滨江集团(002244.SZ)、绿城中国(03900)等。2）地方国企&地方城投：越秀地产(00123)、建发国际集团(01908)等。3）龙头央企：中国海外发展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)等；4）租赁企业：贝壳(02423)、我爱我家(000560.SZ)。
天风证券主要观点如下：
新房、二手房环比显著提升，政策或推动短期需求入市
5 月第二周新房、二手房成交环比修复明显，受益于多地限购政策放松月度同比降幅收窄，北京、深圳等地二手周度成交面积绝对值已超过 22、23 年。上周五央行宣布下调房贷利率及首付比例下限，或催化居民购房需求短期集中入市，一二线量能有望继续冲高。市场信心改善下若能建立持续企稳趋势，则跌价边际有望同步收窄。
销售、开发投资同比继续走弱，5 月或有边际改善
1—4 月份，新建商品房销售面积 29252 万平方米，同比下降 20.2%，其中住宅销售面积下降 23.8%。新建商品房销售额28067 亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降 31.1%。1—4 月份，房地产开发企业房屋施工面积 687544 万平方米，同比下降 10.8%。其中，住宅施工面积 480647 万平方米，下降 11.4%。房屋新开工面积 23510 万平方米，下降 24.6%。其中，住宅新开工面积 17006 万平方米，下降 25.6%。房屋竣工面积 18860 万平方米，下降 20.4%。其中，住宅竣工面积 13746 万平方米，下降 21.0%。前 4 月商品房销售额及开发投资增速均继续走弱，我们预计 5 月市场热度回升后销售降幅或有望收窄，投资端房企或仍较谨慎，等待需求复苏持续性验证。
收储政策落地协力去库存，看好板块困境反转机遇
上周五中央政府收储计划发布，我们预计 5000 亿银行贷款或能带动过百万套存量商品去化，结合土地出让新规限制供给，高库存城市有望进入稳步去库阶段，供求关系变化或利好低能级城市基本面修复。困境反转逻辑下我们继续看好地产板块短期估值中枢向上修复，“稳地产”政策思路下中期同样看好地产供求政策的持续性。择股角度，建议重点关注优质非国央企及地方国企的估值弹性，此外近期重点关注城投及租赁企业受益于收储和二手房复苏情绪催化的交易机会。
5 月新房、二手房同比降幅收窄
新房市场本周成交320万平，月度同比-40.28%，相较上月下降 5.13pct；累计库存 15248万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 216 万平，月度同比-18.21%，相较上月下降 13.41pct。5 月 6 日-5 月 12 日，土地市场成交建面 708 万平，滚动 12 周同比-21.56%；成交总额 134 亿元，滚动 12 周同比-27.65%；全国平均溢价率 2.54%，滚动 12 周同比 -0.09pct。本周申万房地产指数+12.65%，较上周提升 8.27pct，涨幅排名1/31，领先沪深 300 指数12.33pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+8.77%，较上周提升 7.36pct，涨幅排序 1/11，领先恒生指数 5.66pct；克而瑞内房股领先指数为 12.67%，较上周提升 11.18pct。
投资建议：
需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。
标的方面，重点关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科 A 等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳、我爱我家。
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