方正证券发布研究报告称，2月6日，北京调整优化通州区商品住房销售政策：在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。该行认为北京本次快速跟进广州与上海，落地楼市优化政策，持续验证需求松绑的大方向，该行看好限购政策加大力度持续松绑，从而有效提振市场信心，促进行业回归平稳上升轨道。
标的方面：本次政策受益标的包括中国武夷(000797.SZ)、金融街(000402.SZ)。核心关注:保利发展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我爱我家(000560.SZ)、浦东金桥(600639.SH)。
方正证券观点如下：
因区施策促进需求合理释放，落户或就业家庭不再“双限”。
2015年8月19日，北京出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对在通州区落户和就业的家庭，除全市限购政策外，还额外提出落户、社保或纳税需满3年的“双限”要求，成为全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施。本次新政取消了部分人群需要落户、社保或纳税满3年才能在通州购房的条件，但仍需遵从北京市整体限购政策，在一定程度上能够促进通州副中心的职住平衡，更好地满足在通州区域就业人口合理的住房需求。
北京快速跟进落实楼市优化政策，看好限购持续松绑。
1月26日住建部会议明确赋予地方层面充分的地方自主权，随后广州与上海先后优化限购政策，证实地方层面自主调控权已被充分给予。该行在1月31日外发报告《需求松绑持续验证，上海放松外环外限购》中提到：“其余一线城市有望加速跟进”，此次北京优化通州区限购政策符合预期。但是从各一线城市松绑限购政策的力度来看，除了广州解除120平米以上大户型限购较为充分，北京与上海政策力度依然具有较大发力空间，同时深圳或将加速跟进落地相关优化政策。
北京楼市对政策较为敏感，成交量有望持续恢复。
2023年12月14日，北京落地：①降低首付比例;②降低房贷利率;③放宽普宅标准等需求侧优化政策。新政落地后，数据端看来北京新房市场结束了自2023年8月以来成交面积持续同比为负的低迷态势，于12月同比由负转正，录得+17.6%，商品住宅成交录得69.02万㎡。该行认为，北京存在较为充分的刚性与改善型需求，需求的释放对政策的落地较为敏感，此次北京优化通州区限购政策，获将助于北京楼市持续修复，其中金融街武夷融御项目长期保持通州区销冠位置，此次新政或将进一步促进项目去化。
政策密集出台，有效提振市场信心，促进行业回归平稳上升轨道。
一线城市二手房成交量于2023年中旬开始不断上升，或表明一线城市结构性置业需求仍然旺盛，然而需求端对房企信用风险的担忧或为影响其需求释放至新房市场的核心因素之一。该行认为，随着地方层面不断落实房地产融资协调机制，行业信用或将加速修复，叠加限购政策的持续松绑，一线楼市有望持续回暖。
风险提示：政策落地或不及预期;股市或有调整风险;楼市回暖不及预期。
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