国泰君安发布研究报告称，尽管 9 月销售数据出现显著改善，但是通过观察北京、上海等一线城市的新房市场走势，可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间，意味着销售的暴涨有部分来自于过去挤压的需求，政策的效力将随着时间的推移而快速转弱。考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。
关注一线城市本土企业，受益首开股份(600376.SH)等，龙头如保利发展(600048.SH)等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，招商蛇口(001979.SZ)等。
▍国泰君安主要观点如下：
需求端政策逐步松绑，9 月房企销售降幅大幅收窄，与市场预期基本一致。
TOP50 房企 9 月销售金额 2578 亿元，同比下跌 26%，跌幅较上月收窄 16pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为 856 亿元、603 亿元、1119 亿元，同比增速为-48%、1%、-9%,分别较上月收窄9pct、12pct、26pct。
8 月底以来全国数十个城市通过放松限购、调整认房认贷、减免税收等手段提振需求，从 9 月明显回暖的销售数据来看，已初见成效。其中保利、中海、万科、华润以及招商实现单销售金额破百亿，且有 15 家房企实现 9 月单月销售金额同比正增长。
土地市场整体清冷，9 月房企拿地乏力，央企依旧为当前市场的拿地主力。
TOP50 房企 9 月新增土地货值 2086 亿元，同比下跌 33%，跌幅较上月扩大 66pct,央国民企均出现不同程度的下滑。考虑到 100 大中城市住宅类用地 9 月成交面积同比减少 57%，房企拿地规模的下滑在一定程度上受市场整体成交低迷的影响。
从重点城市土拍情况来看，土拍尚未升温，维持着仅核心优质地块才能触顶成交的基本交易情况。另外，以 TOP100 房企的拿地数据核算，央国企占比继续稳定超八成，其中国企占比高达 51%。
货地比同比下滑，对应房企拿地更聚焦于高能级城市。
9 月 TOP50 房企拿地强度为 0.7，同比下降 0.1，系销售规模的扩张带来的下滑;货地比为 2.0，同比下降 0.9，推测为本月新增土地中一二线等高能级城市占比更高所致。
市场对于需求是否可持续释放仍存疑，后续将继续关注需求端政策的发力。
尽管 9 月销售数据出现显著改善，但是通过观察北京、上海 等一线城市的新房市场走势，可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间，意味着销售的暴涨有部分来自于过去挤压的需求，政策的效力将随着时间的推移而快速转弱。考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。
风险提示：
政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
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