杨扬洋鏖战天河东，能建麓誉府降价贴身肉搏

文/乐居新媒体李奕和

天河东，对于眼下的地产开发商而言，无疑是贴身肉搏。不仅项目多，不少新入市的楼盘，为了出货、抢市场，从实用率到价格，一个比一个卷。

今年7月中，能建天河麓誉府迎来开盘。这个盘一入场，就带着“杀气”，无论是“360万买天河南向3房地铁盘”，还是“超100%的实用率”，都赚足了眼球。

根据项目当时披露的海报，天河麓誉府首开卖了83套，自诩为是“天河第一红盘”。

三个月过去了，乐居新媒体查阅广州住建局数据（截至2024年10月28日），天河麓誉府（备案名：麓誉花园）已取证房源住宅已售套数35套，住宅未售套数432套。据此的去化率约7.49%。

天河麓誉府位于天河智慧城板块，项目地块是能建城发联合体在去年9月拿下的，总成交价42.9亿元、楼面价2.9万元/㎡。

开发主体为广州兰园房地产开发有限公司，其由能建城发方面持股95%，另外，广州天科置业有限公司、广州市天投城市建设开发有限公司分别持股3.75%、1.25%。

能建城发，也即原来的葛洲坝。2021年，中国能建推进换股吸收合并葛洲坝，葛洲坝上市地位终止，全部资产、负债、业务等由中国能建承接。随后于2022年，葛洲坝更名为能建城发。

天河麓誉府是能建城发在天河打造的首个项目。在此之前，其曾在广州南沙打造了湾区金融城。

这个项目同样是能建城发合作开发的项目，当中能建城发占股61.82%。广州南沙开发建设集团有限公司持股20%，南沙国际金融岛（广州）有限公司持股18.18%。

该项目共规划有25栋，总用地面积约13.9万㎡，规划总建筑面积约77.8万㎡，最早在2021年开盘。从湾区金融城的市场反响看，从去年底一期陆续收楼以来，项目传出房屋墙体漏水、渗水，楼道天花板脱落，消防楼梯破损，外部道路建设缓慢等问题。

截至目前（2024年10月28日），广州住建局数据显示，湾区金融城已取证房源住宅已售套数1652套，住宅未售套数301套。去化率约84.59%。

也许是基于湾区金融城的经验，首入天河的能建城发似乎带足了诚意。

天河麓誉府占地5.87万方，一共14栋楼，户数1346户，规划有4栋7-9F的小高层、10栋25-31F的塔楼。10栋塔楼中，6栋是2梯5户，3栋是2梯4户，1栋是2梯3户，主打产品80-125㎡南向3至4+1房。

项目一大亮点是，所有户型全部朝南，主打100%的实用率。此外，项目距离地铁6号线高塘石站约700米，对面一路之隔就是纳入华阳教育集团的高塘石小学。

楼盘也有缺点。天河麓誉府虽然处于天河，但在与黄埔的交界位置，且目前周边还是以城中村为主，城市界面短期内难以解决。

项目就在广汕二路路边，而该路段的日常车流量和噪音较大，会对居住体验造成一定影响。此外，一些购房者比较在意的是，地块曾是牧畜屠宰场，另外距离项目约两公里处有中华墓园。

各项优劣势因素影响之下，叠加天河东的内卷，天河麓誉府入市的价格并不高。

项目最早在5月23日获得第一张预售证，预售总套数为123套，但并没有立马开盘。7月25日，天河麓誉府获得第二张预售证，批准预售套数为92套。

一天后的7月26日，天河麓誉府首次开盘，首推1#及4#，产品为建面约80-125平3-4房，总价360万起买3房，开盘单价4.3-5万/㎡。

而在开盘之前，项目的风吹价是380万买80方3房。据了解，在麓誉府开盘之前，天河北向三房也要接近400万元价格。

此前，据网上部分自媒体传出的消息，天河麓誉府部分80方单位，甚至可以做到315-330万，单价也降至“3字头”。这个价格，比天河麓誉府开盘时的最低价要少了40多万。

据乐居新媒体了解，能建城发董事长为杨扬洋、经理为萧睿。这些年来，能建城发一直在消化葛洲坝时期所拿“地王”的影响。业绩与财务上面临一定压力。企业预警通数据显示，该公司2023年资产负债率91.88%，2024上半年进一步上升至93.31%。

2023年，能建城发营业收入108.43亿元，归母净利润则为-1574.34万元，归母净利润亏损主要由于少数股东损益录得8778.62万元。而据乐居财经此前查阅了解，今年上半年，该公司主营业务收入25.23亿元，主营业务净利为-6.18亿元。

合作开发是能建城发近几年外拓的一大标签。除了广州的湾区金融城和天河麓誉府。在北京，2023年6月，能建城发曾以17.31亿+1.3万㎡现房销售面积竞得璟上兰园项目土地，楼面价约2.82万元/㎡，溢价率15%。

当年12月，能建城发以项目49%的股权，引入了国贸地产进行合作开发。

璟上兰园最早在2023年11月取得预售证，共推出384套房源，建筑面积为61378.59㎡，容积率为1.8，户型为105㎡三居、119/131/152㎡四居，交房时间预计2026年上半年。

不过，该项目网签数据也不十分理想。据北京住建委签约统计，截至10月28日，璟上兰园（备案名：映荷家园）已网签79套，去化率20.57%，签约面积8917.4㎡，成交均价48292.06元/㎡。

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